Wohnlagen mit Perspektive
So erkennen Sie Wohnlagen mit Perspektive
Wealthcap hat ein neues Scoring entwickelt, um zukunftsstarke Wohnlagen zu identifizieren. Erfahren Sie hier, was das Besondere ist und wie Sie als Investor davon profitieren.
Zukunftsstarke Anlagen identifizieren und darin investieren – das ist „Future Invest“, die Investmentphilosophie von Wealthcap. Doch was zeichnet zukunftsstarke Wohnlagen aus? Wealthcap hat zusammen mit den Immobilienexperten von bulwiengesa Wohnlagen mit Perspektive analysiert und hierfür das „Wealthcap Scoring“ entwickelt − ein bislang einzigartiges Tool, das sowohl Makro- als auch Mikrolagen nach objektiven Kriterien bewertet. Welchen Mehrwert bringt es Investoren? Lesen Sie Teil 1 unserer Reihe #FutureLocations.
Unter einer attraktiven Wohnlage versteht jeder etwas anderes. Der eine bevorzugt das Haus im Grünen, der andere möchte lieber in einer Wohnung inmitten des urbanen Flairs der Metropolen leben. Objektivität scheint bei der Beurteilung unmöglich zu sein. Dennoch deuten verschiedene Megatrends an, welche Wohnlagen von einem großen und zugleich wachsenden Teil der Bevölkerung mit zunehmender Tendenz bevorzugt werden.
Wer Interesse an einem langfristigen und werthaltigen Investment in Wohnimmobilien hat, kommt deshalb nicht umhin, sich um die Zukunftsfähigkeit Gedanken zu machen − und damit auch um die zukünftige Wettbewerbsfähigkeit von Lagen und Objekten. Welche objektiven Kriterien bestimmen die zukünftige Attraktivität einer Wohnlage? Welche Trends sind dafür ausschlaggebend?
Future Locations - So erkennen Sie Wohnlagen mit Perspektive
Für die Zukunftsfähigkeit von Investitionen ist es entscheidend, nicht nur den Status Quo der Märkte zu betrachten. Ebenso wichtig ist es, einen Blick in die Zukunft zu werfen und die wichtigsten Einflussfaktoren für die Zukunftsfähigkeit von Investments zu kennen. Erfahren Sie von unseren Experten Björn Bordscheck von bulwiengesa und Sebastian Zehrer von Wealthcap, welche Kriterien für die Bewertung deutscher Wohnlagen wesentlich sind.
Das Wealthcap Scoring beurteilt Status quo und Perspektiven
Um diese Fragen zu beantworten, hat Wealthcap im Rahmen der Wohnlagenstudie „Future Locations: Wohnlagen mit Perspektive“ das Wealthcap Scoring entwickelt. Es bewertet Makro- und Mikrokriterien von Wohnlagen nach quantitativ mess- und vergleichbaren Kennzahlen. „Dabei wurden nicht nur Kriterien berücksichtigt, die den Status quo beschreiben, sondern auch Aspekte, die auf die zukünftige Entwicklung des Standorts beziehungsweise eines Stadtviertels hindeuten“, erläutert Sebastian Zehrer, Leiter Research bei Wealthcap.
Unter dem Begriff Makrolage wird die Stadt oder Metropolregion verstanden, in der die Immobilie liegt. Hierbei spielen unter anderem wirtschaftliche und soziodemografische Faktoren eine wichtige Rolle, ebenso die nachhaltige Wohnungsnachfrage sowie die Entwicklung der Miet- und Kaufpreise. Demgegenüber bezeichnet die Mikrolage einen Stadtteil oder ein Viertel in der jeweiligen Stadt. Sie bezieht sich daher auf die unmittelbare Nachbarschaft einer Wohnimmobilie.
Gemeinsam mit dem Immobilienexperten bulwiengesa hat Wealthcap 30 Mikrolagen in 30 Städten anhand des Wealthcap Scorings untersucht. Weitere Ergebnisse werden in regelmäßigen Abständen hier im Wealthcap-Expertise-Portal in einer Wohnlagen-Reihe veröffentlicht.
Die Auswahl der Makrolagekriterien
Demografische Faktoren wie das Bevölkerungswachstum einer Stadt oder die Altersstruktur sind gut prognostizierbar und bilden die Grundlage für die gesellschaftliche Entwicklung einer Stadt. „Vor allem das Bevölkerungswachstum ist ein Barometer für die Attraktivität eines Standorts. Bestimmte früher hauptsächlich die Wirtschaftskraft über die Attraktivität, ist dies heutzutage nur noch ein Faktor von vielen“, beobachtet Sebastian Zehrer. „Erfolgreiche und zukunftsstarke Wohnstandorte zeichnen sich durch einen Mix aus Variablen aus, zu denen neben Bevölkerungswachstum und Wirtschaftskraft eben auch Faktoren wie Sicherheit, Erschwinglichkeit oder die Innovationskraft gehören.“
Gleichwohl bilden ökonomische Faktoren – neben der Wirtschaftsstärke und der Beschäftigung auch die Innovationskraft als Indikator für zukünftige wirtschaftliche Wettbewerbsfähigkeit – nach wie vor ein wichtiges Fundament für Stabilität und Wachstum und damit auch für die langfristige Performance an den Immobilienmärkten. Zukunftsfähige Standorte sind lebenswert, und dazu gehören für die breite Mittelschicht der Bevölkerung auch Aspekte wie Erschwinglichkeit und Sicherheit. Aus Investorensicht schließlich sind die nachhaltige Wohnungsnachfrage, die Kaufpreisentwicklung und das langfristige Mietsteigerungspotenzial entscheidende Faktoren.
Die Auswahl der Mikrolagekriterien
Die Attraktivität einer Wohnlage hängt als aggregierte Kennzahl von zahlreichen Subfaktoren ab. Wie setzt sich die Bevölkerung eines Stadtteils zusammen? Wie ist das Viertel in seine Umgebung eingebettet, wie attraktiv ist das Umland? Auch die Reputation einer Wohnlage kann ein Kriterium darstellen. Ein entscheidender Aspekt ist die Verkehrsanbindung. Je nachdem, ob es sich um eher periphere oder innerstädtische Quartiere handelt, kommt der Erschließung für den motorisierten Individualverkehr, der ÖPNV-Anbindung, Fahrradwegen oder gar der fußläufigen Erreichbarkeit die größte Bedeutung zu.
Unmittelbare Auswirkungen auf die Lebensqualität vor Ort hat zudem die soziale Infrastruktur. Dazu zählen die Nähe und Qualität von Bildungseinrichtungen und gesundheitlicher Versorgung, die Versorgung mit Lebensmitteln und anderen Gütern des täglichen Bedarfs, ein breites gastronomisches Angebot oder das Vorhandensein attraktiver Parks und Grünflächen. Die Anzahl an Neubauprojekten ist zudem ein guter Indikator für lebendige, sich entwickelnde Quartiere, denn attraktive Lagen führen zu Zuzug und damit zu steigender Nachfrage nach Wohnraum. Aus Investorensicht sind zudem die Entwicklung von Kauf- und Mietpreisen entscheidende Größen. Eine gut ausgewählte Lage mit attraktiven Mietniveaus und einer (noch) moderaten Kaufpreisentwicklung kann mit Blick auf die Zukunft einen entscheidenden Renditevorteil darstellen.
Die Berechnung des Scorings
Zur Errechnung des Scorings werden die Makro- und Mikrolagekriterien auf einer Skala von eins (niedrig) bis fünf (hoch) bewertet. Diese Einzelergebnisse werden anschließend gleichgewichtet aggregiert. Einzige Ausnahme ist die Attraktivität der Wohnlage, die doppelt gewertet wird, da sie sich aus verschiedenen Subkriterien zusammensetzt. Das Ergebnis ist jeweils ein Makro- und ein Mikroscore für eine konkrete Lage in einer bestimmten Stadt.
Makro- und Mikroscores müssen jedoch getrennt voneinander betrachtet werden. Makrolagen sind untereinander vergleichbar, Mikrolagen lassen sich nur innerhalb der jeweiligen Stadt vergleichen. Deshalb existiert kein Gesamtscore.
Anhand des Scorings können nur schwer allgemeingültige Aussagen über die Qualität eines Einzelobjekts getroffen werden. Für Investoren bleibt es deshalb unverzichtbar, jedes einzelne Wohnimmobilieninvestment auf Stärken und Schwächen, Chancen und Risiken hin zu untersuchen. „Die Untersuchung erlaubt jedoch einen Blick aus der Vogelperspektive auf Standorte und Lagen und damit eine bessere Beurteilung ihrer Zukunftsfähigkeit“, erklärt Björn Bordscheck, Bereichsleiter Datenservices und Solutions bei bulwiengesa, die Aussagekraft des Scorings.
Für Investoren kann das Wealthcap Scoring eine wertvolle Unterstützung darstellen, um die zur eigenen Investment-Philosophie passenden Makro- und Mikrolagen auf einen Blick zu identifizieren.
Kristina MentzelLeiterin Vertrieb und Kundenmanagement, Wealthcap„Für Investoren kann das Wealthcap Scoring eine wertvolle Unterstützung darstellen, um die zur eigenen Investment-Philosophie passenden Makro- und Mikrolagen auf einen Blick zu identifizieren. So lässt sich die Suche nach Erfolg versprechenden Investments auf diejenigen Standorte konzentrieren, die den gesuchten Rendite-Risiko-Profilen entsprechen“, ergänzt Kristina Mentzel, Leiterin Vertrieb bei Wealthcap. Das neue Wealthcap Scoring wird für die Analysen von Wohnlagen aktiv bei Wealthcap genutzt und Erkenntnisse regelmäßig veröffentlicht – als Artikel und neu als Podcast auf dem Research-Portal Wealthcap Expertise.
#FutureLocations
Das Wealthcap Scoring nutzen wir für die Analysen von Wohnlagen. Unsere Erkenntnisse machen wir unseren Investoren regelmäßig zugänglich – als Artikel und neu als Podcast. Die Podcasts gibt’s als Stream oder zum Download für unterwegs unter wealthcap.com/research-und-expertise/podcasts/
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