In­ves­to­ren­chan­ce

Deutsch­land be­steht nicht nur aus Ber­lin oder Mün­chen. Zahl­rei­che B-Stand­or­te war­ten mit ro­bus­ter Wirt­schaft, po­si­ti­ver Be­völ­ke­rungs­ent­wick­lung und star­ken Zu­kunfts­aus­sich­ten auf. Als „klei­nes b“ ge­gen­über dem gro­ßen Ber­lin zeigt Bie­le­feld, dass es mit Ar­beit­ge­bern wie Mie­le oder Oet­ker als Stand­ort viel zu bieten hat. Auch Han­no­ver, die „Haupt­stadt der B-Städ­te“, zeigt gro­ße Stär­ken im Wealth­cap Scoring. Er­fah­ren Sie in Teil 2 unserer Rei­he #Future­Locations, wie In­ves­to­ren gute Ma­kro­la­gen iden­ti­fi­zie­ren.

Vie­le In­ves­to­ren kon­zen­trie­ren sich bei Immo­bilien-Investments auf die gro­ßen deut­schen Me­tro­po­len wie Ber­lin, Mün­chen oder Frank­furt. Das hat zu star­ken Preis­stei­ge­run­gen und ent­spre­chend ge­sun­ke­nen Ren­di­ten ge­führt. Da­bei bieten zahl­rei­che Stand­or­te ne­ben den gro­ßen Me­tro­po­len sehr güns­ti­ge Rah­men­be­din­gun­gen für Investments in Wohn­im­mo­bi­li­en. Das Wealth­cap Scoring be­wer­tet die At­trak­ti­vi­tät von Ma­kro­stand­or­ten an­hand von zehn ob­jek­ti­ven Ma­kro­la­ge­kri­te­ri­en, von öko­no­mi­schen und de­mo­gra­fi­schen Kenn­zif­fern über die In­no­va­ti­ons­kraft bis hin zur Er­schwing­lich­keit. Bie­le­feld und Han­no­ver sind zwei Städ­te mit star­ken Scoring-Wer­ten und gu­ten Zu­kunfts­aus­sich­ten. Des­halb bieten sie auch Wohn­im­mo­bi­li­en-In­ves­to­ren Po­ten­zi­al. Bei­de Städ­te sind wirt­schaft­lich ro­bust, an­säs­si­ge Un­ter­neh­men kön­nen or­ga­nisch wach­sen, die In­fra­struk­tur ist leis­tungs­fä­hig und die Mie­ten sind noch re­la­tiv be­zahl­bar. Sie ent­wi­ckeln sich er­folg­reich und zei­gen sich re­si­li­ent.

Bie­le­feld – Wirt­schafts­zen­trum im Nor­den Nord­rhein-West­fa­lens

Klei­nes b statt gro­ßem B an der Spree – die Aus­sa­ge mag aus In­ves­to­ren­sicht zu­nächst et­was un­ge­wöhn­lich klin­gen, wenn man eine 3,6 Mil­lio­nen Men­schen gro­ße Me­tro­po­le mit ei­ner Stadt von etwa 333.000 Ein­woh­nern ver­glei­chen will: Aber Bie­le­feld ist eine auf­ge­weck­te Stadt. Es wird viel Geld in die Schaf­fung von neu­en Ar­beits­plät­zen in­ves­tiert, ins­be­son­de­re bei Start-ups. Mit ei­nem zwei­stel­li­gen Mil­lio­nen­be­trag wer­den in dem Zen­trum des Wirt­schafts­raums Ost­west­fa­len-Lip­pe (OWL) in­ter­es­sier­te jun­ge Grün­der ge­för­dert. Geld­ge­ber ist un­ter an­de­rem der Me­di­en­kon­zern Ber­tels­mann. In ei­nem ei­gens ge­schaf­fe­nen Aus­bil­dungs­camp für Grün­der ha­ben bei­spiels­wei­se 80 Men­schen die Mög­lich­keit, gleich­zei­tig auf 800 Qua­drat­me­tern im Co­wor­king-Space zu ar­bei­ten. Ein wei­te­rer Stand­ort­vor­teil ge­gen­über den Me­tro­po­len, in de­nen die Neu­ver­mie­tungs­prei­se ex­plo­die­ren: In Bie­le­feld kos­tet eine neu ge­mie­te­te grö­ße­re Woh­nung zwi­schen sie­ben und zehn Euro pro Qua­drat­me­ter, in Ber­lin sind es in zen­tra­len La­gen eher zwölf bis 14 Euro.

Bie­le­feld ist die Stadt der kur­zen Wege. Das ÖPNV-Netz aus Bus­sen und U-Bah­nen ist gut aus­ge­baut. An der Uni­ver­si­tät stu­die­ren der­zeit 25.000 Stu­den­ten³. Doch es könn­ten deut­lich mehr wer­den: In den kom­men­den zehn Jah­ren wol­len die Stadt und das Land Nord­rhein-West­fa­len eine Mil­li­ar­de Euro in den „Cam­pus Bie­le­feld“ investieren. Er soll zu ei­nem modernen Wis­sen­schafts­zen­trum mit ei­ner bes­se­ren In­fra­struk­tur und op­ti­ma­len For­schungs­be­din­gun­gen aus­ge­baut wer­den. Aus Sicht der Pla­ner könn­te Bie­le­feld 2030 ei­ner der mo­derns­ten Hoch­schul­stand­or­te Deutsch­lands wer­den⁴.

Wirt­schaft­lich ist die Re­gi­on Bielefeld/OWL durch mit­tel­stän­di­sche Un­ter­neh­men ge­prägt. Fast 70 Pro­zent der Be­schäf­tig­ten ver­die­nen ihren Le­bens­un­ter­halt im ver­ar­bei­ten­den Ge­wer­be in mit­tel­gro­ßen Be­trie­ben. Dar­un­ter fal­len Ar­beits­plät­ze in der Me­tall- und Elek­tro­in­dus­trie sowie im Be­reich der Au­to­mo­bil­zu­lie­fe­rer. Im Ja­nu­ar 2019 er­reich­te die Stadt mit ei­ner Ar­beits­lo­sen­quo­te von 7,5 Pro­zent den nied­rigs­ten Stand seit 20 Jah­ren. Im Wealth­cap Scoring er­zielt die Be­schäf­ti­gungs­la­ge in Bie­le­feld da­her fünf von mög­li­chen fünf Punk­ten.

Auch wenn Bie­le­feld im Wealth­cap Scoring bei der Wirt­schafts­kraft knapp den 3er-Score ver­passt hat, ist es mit ei­nem so­li­den Wirt­schafts­wachs­tum gut un­ter­wegs. Zu den be­kann­ten Top-Mar­ken zäh­len un­ter an­de­rem der Fens­ter- und Tü­ren­her­stel­ler Schü­co, die Oet­ker-Grup­pe, Mie­le und – als größ­ter Ar­beit­ge­ber in der Re­gi­on mit Sitz im na­hen Gü­ters­loh – der Me­di­en­kon­zern Ber­tels­mann. Über­durch­schnitt­li­che Punkt­zah­len im Wealth­cap Scoring er­zielt ne­ben der Be­schäf­ti­gung auch die Kauf­preis­ent­wick­lung. Ins­ge­samt kommt das Scoring auf 35 Punk­te. Die Re­gi­on Ost­west­fa­len-Lip­pe ist da­mit ei­ner der Hid­den Cham­pi­ons in Deutsch­land.

Von au­ßen be­trach­tet bleibt Bie­le­feld den­noch vie­len eine „gro­ße Un­be­kann­te“. Nur etwa je­der Vier­te in Deutsch­land hat laut ei­ner Stu­die eine kon­kre­te Vor­stel­lung von Bie­le­feld, was auch auf ei­nen Teil der In­ves­to­ren zu­tref­fen mag. Die Bie­le­fel­der wis­sen, was sie an ihrer Stadt ha­ben: In der be­lieb­ten Ein­kaufs­stadt füh­len sich die Be­woh­ner si­cher. Und es exis­tiert eine nach­hal­ti­ge Woh­nungs­nach­fra­ge. Das Miet­stei­ge­rungs­po­ten­zi­al ist des­halb noch nicht voll­ständig aus­ge­schöpft. Bis 2022 könn­ten die Mie­ten laut Pro­gno­sen jähr­lich um 1,6 Pro­zent stei­gen. Im Wealth­cap Scoring er­zielt die ent­spre­chen­de Va­ria­ble vier Punk­te.

Han­no­ver – die Mes­se- und Lan­des­haupt­stadt

Als Mes­se­stand­ort ist Han­no­ver in­ter­na­tio­nal ein Be­griff. Zur jähr­li­chen In­dus­trie­mes­se kom­men mehr als 200.000 Fach­be­su­cher in die nie­der­säch­si­sche Lan­des­haupt­stadt. Als Stand­ort für Wohn­in­vest­ments steht Han­no­ver al­ler­dings eher in zwei­ter Rei­he. Da­bei spre­chen die wirt­schaft­li­chen Eck­da­ten für eine pro­spe­rie­ren­de Stadt. Han­no­ver ist Sitz zahl­rei­cher gro­ßer Kon­zer­ne. Un­ter an­de­rem sind der Au­to­zu­lie­fe­rer Con­ti­nen­tal oder der Ver­si­che­rungs­kon­zern Ta­lanx dort an­ge­sie­delt. Po­si­tiv her­vor­ste­chen­de Merk­ma­le sind der ro­bus­te Ar­beits­markt – die Ar­beits­lo­sen­quo­te be­trägt 6,5 Pro­zent – und das kon­stan­te Be­völ­ke­rungs­wachs­tum. Da­mit ein­her geht eine nach­hal­ti­ge Woh­nungs­nach­fra­ge, die im Wealth­cap Scoring mit fünf Punk­ten Best­wer­te er­zielt. Auch in Han­no­ver hinkt der Woh­nungs­neu­bau dem tat­säch­li­chen Be­darf hin­ter­her – nicht an­ders als in den gro­ßen Me­tro­po­len. Das gilt auch im Be­reich des be­zahl­ba­ren Woh­nungs­baus.

Ge­mein­sam mit der Woh­nungs­wirt­schaft will die auch 2018 wei­ter ge­wach­se­ne Lan­des­haupt­stadt nun jähr­lich 500 bis 700 neue Woh­nun­gen schaf­fen, was den kurz­fris­ti­gen Be­darf nur ge­ring­fü­gig auf­fängt. Ein Vier­tel da­von soll als öf­fent­lich ge­för­der­ter Woh­nungs­bau ent­ste­hen – wo­für sich ein grö­ße­rer Teil der ins­ge­samt 48.000 Stu­den­ten der Stadt in­ter­es­sie­ren wird. Die Lage am Woh­nungs­markt äh­nelt da­mit der Lage in den gro­ßen Me­tro­po­len.

Ak­tu­ell sucht je­der vier­te Han­no­ve­ra­ner sechs Mo­na­te oder län­ger nach ei­ner Woh­nung, bei Fa­mi­li­en sind es so­gar 43 Pro­zent. Das ist ein ähn­li­ches Bild wie in Ber­lin. In der Spit­ze wer­den für Ei­gen­tums­woh­nun­gen im Neu­bau 6.000 Euro pro Qua­drat­me­ter ver­langt, im Mit­tel sind es 4.000 Euro pro Qua­drat­me­ter. Die durch­schnitt­li­che Mie­te bei Neu­ver­mie­tung im Be­stand be­trägt zehn bis zwölf Euro pro Qua­drat­me­ter, im Neu­bau sind es zwölf bis 14 Euro pro Qua­drat­me­ter. Da­mit ist Han­no­ver im­mer noch deut­lich güns­ti­ger als Ham­burg oder Mün­chen.

91 Pro­zent der Han­no­ve­ra­ner sa­gen, dass sie ger­ne dort le­ben. Sie gilt als eine der grüns­ten Städ­te Deutsch­lands. In der Deutsch­land-Stu­die von „ZDF Zeit“ und Pro­g­nos, die 401 Land­krei­se und Städ­te un­ter­such­te, ran­giert Han­no­ver in den Ka­te­go­rien „Ar­bei­ten & Woh­nen“ sowie „Frei­zeit & Na­tur“ im gu­ten Mit­tel­feld. Be­son­ders wird die hohe Le­bens­qua­li­tät her­vor­ge­ho­ben. Im Wealth­cap Scoring ste­chen au­ßer­dem die Wer­te der Kauf­preis­ent­wick­lung, der De­mo­gra­fie und der Be­schäf­ti­gung mit je­weils fünf Punk­ten her­vor.

Seit ei­ner Ge­biets­re­form im Jahr 2001 ist Han­no­ver das Zen­trum der gleich­na­mi­gen, land­kreis­ähn­li­chen Re­gi­on Han­no­ver, die um­lie­gen­de Ort­schaf­ten ein­be­zieht und ins­ge­samt mehr als eine Mil­li­on Ein­woh­ner um­fasst. In­ner­halb die­ses Are­als be­fin­den sich 200 Groß­be­trie­be, die etwa 37 Pro­zent der re­gio­na­len Be­schäf­ti­gungs­ver­hält­nis­se aus­ma­chen. Bahl­sen als Bei­spiel für ein mit­tel­stän­di­sches Un­ter­neh­men der Re­gi­on be­schäf­tigt etwa 2.830 Mit­arbeiter. Mehr als 10.000 Mit­arbeiter sind es im VW-Werk in Stö­cken, wo der Au­to­mo­bil­kon­zern ei­nen Teil sei­ner Nutz­fahr­zeu­ge baut. Den­noch wird wohl auch in Zu­kunft die Lan­des­haupt­stadt wei­ter­hin im Schat­ten der nur zwei Zug­stun­den ent­fern­ten Me­tro­po­le Ber­lin ver­blei­ben.

Fa­zit aus In­ves­to­ren­per­spek­ti­ve: Der Mix macht’s

Ge­ra­de Stand­or­te in zwei­ter Rei­he wie Bie­le­feld und Han­no­ver bieten nach­hal­ti­ge Per­spek­ti­ven. Jede der Städ­te ver­fügt über ei­ge­ne Stär­ken und eine ei­ge­ne DNA. Da­bei ist nicht nur die Wirt­schafts­kraft ent­schei­dend. Ein gro­ßer Name ist kein Ga­rant für den Er­folg ei­nes Investments. Im Ge­gen­teil: Ge­ra­de die klei­ne­ren Städ­te bieten noch er­heb­li­ches Po­ten­zi­al auf­grund der noch re­la­tiv güns­ti­gen An­kaufs­kon­di­tio­nen.

Das Wealth­cap Scoring zeigt an bei­den Stand­or­ten – Han­no­ver und Bie­le­feld – ein at­trak­ti­ves Set in­vest­ment­ori­en­tier­ter Kenn­grö­ßen: eine nach­hal­ti­ge Woh­nungs­nach­fra­ge, Po­ten­zi­al bei der Miet­preis­ent­wick­lung und eine (noch) mo­de­ra­te Kauf­preis­ent­wick­lung. Da­mit se­hen wir zen­tra­le Er­geb­nis­se aus unserer Stu­die „Future Lo­ca­ti­ons – Wohn­la­gen mit Perspektive“ be­stä­tigt: „Gro­ße Na­men sind zweit­ran­gig. Klei­ne­re Städ­te kön­nen lo­cker mit den gro­ßen mit­hal­ten.“