Dar­auf ach­ten In­ves­to­ren

Un­ter ei­ner gu­ten Wohn­la­ge ver­steht je­der et­was an­de­res. Doch ei­ni­ge Fak­to­ren be­ein­flus­sen ganz ob­jek­tiv die Qua­li­tät ei­ner Wohn­la­ge, weil sie uni­ver­sel­le Grund­be­dürf­nis­se be­frie­di­gen. Dazu zäh­len Mo­bi­li­tät und Le­bens­mit­tel­ver­sor­gung. Er­fah­ren Sie in Teil 4 unserer Rei­he #Future­Locations, wie die­se Kri­te­ri­en in un­ser Mi­kro­la­ge-Scoring ein­flie­ßen und wes­halb In­ves­to­ren sie be­son­ders be­ach­ten soll­ten.

Lage, Lage, Lage – je­der Im­mo­bi­li­en­in­ves­tor kennt die­se alte Weis­heit. Was aber ist da­mit ge­nau ge­meint? Was macht eine at­trak­ti­ve Wohn­la­ge aus? Grund­sätz­lich sind die An­for­de­run­gen sehr indivi­duell. Wäh­rend die ei­nen eine ru­hi­ge Lage im Grü­nen be­vor­zu­gen, su­chen die an­de­ren das ur­ba­ne Flair be­leb­ter In­nen­städ­te. Ei­ni­ge Fak­to­ren tra­gen je­doch uni­ver­sell zur Qua­li­tät ei­ner Wohn­la­ge bei, denn sie be­frie­di­gen Grund­be­dürf­nis­se. Bei­spie­le hier­für sind die Mo­bi­li­tät und die Le­bens­mit­tel­ver­sor­gung, die als zwei von neun Fak­to­ren Ein­gang in das Wealth­cap Scoring für Mi­kro­la­gen ge­fun­den ha­ben.

Der fünf­te Teil unserer Rei­he #Future­Locations zeigt am Bei­spiel Ham­burg, wie Mo­bi­li­tät und die Ver­sor­gung mit Le­bens­mit­teln die At­trak­ti­vi­tät von Wohn­la­gen stär­ken.

Der öf­fent­li­che Per­so­nen­nah­ver­kehr (ÖPNV) ist das Rück­grat der in­ner­städ­ti­schen Mo­bi­li­tät in den deut­schen Groß­städ­ten. Für den städ­ti­schen Raum ist der ÖPNV von höchs­ter Re­le­vanz, doch auch für den Im­mo­bi­li­en­markt: Wie weit die nächs­te Hal­te­stel­le ent­fernt ist und wie schnell und di­rekt von dort die An­bin­dung an den Ar­beits­platz oder in die In­nen­stadt ge­lingt, ist für ein Groß­teil der In­ter­es­sen­ten an ei­ner Miet­woh­nung eine wich­ti­ge Fra­ge. Eine gute ÖPNV-Ver­sor­gung erhöht die Ver­miet­bar­keit ei­ner Woh­nung und ist da­her auch für Ver­mie­ter be­zie­hungs­wei­se In­ves­to­ren ein wich­ti­ges Kri­te­ri­um.

„Für das Wealth­cap Scoring ha­ben wir eine Dich­te­kar­te al­ler Hal­te­stel­len er­stellt und da­für auf unsere ÖPNV-Dich­te­kar­te aus RIWIS zu­rück­ge­grif­fen“, er­läu­tert Björn Bord­scheck, Be­reichs­lei­ter für Da­ten­ser­vices und So­lu­ti­ons beim Im­mo­bi­li­en­ex­per­ten bul­wi­en­ge­sa, die Vor­ge­hens­wei­se für die Stu­die. „Je mehr Hal­te­stel­len sich im Um­kreis von 500 Me­tern um ei­nen Häu­ser­block her­um und da­mit in fuß­läu­fi­ger Ent­fer­nung be­fin­den, des­to bes­ser ha­ben wir die ÖPNV-Ver­sor­gung der ent­spre­chen­den Mi­kro­la­ge be­wer­tet.“

Da­bei wur­de auch eine Ge­wich­tung der Hal­te­stel­len­ty­pen be­zie­hungs­wei­se ver­füg­ba­ren Ver­kehrs­mit­tel vor­ge­nom­men. Ein S-Bahn­hof wur­de hö­her ge­wich­tet als eine U-Bahn­sta­ti­on und die wie­der­um hö­her als eine Stra­ßen­bahn­hal­te­stel­le und – zu gu­ter Letzt – eine Bus­hal­te­stel­le. „S- und U-Bah­nen sind in der Re­gel schnel­ler, kom­for­ta­bler und in ei­ner hö­he­ren Fre­quenz un­ter­wegs. In die In­nen­städ­te er­mög­li­chen sie häu­fig den di­rek­ten Weg“, er­klärt Bord­scheck die Über­le­gung hin­ter der Ge­wich­tung. „Ge­ra­de S-Bahn­hö­fe lie­gen zu­dem oft­mals an zen­tra­len Plät­zen oder stel­len das Stadt­teil­zen­trum dar. Das macht ihre fuß­läu­fi­ge Er­reich­bar­keit für Mie­ter grund­sätz­lich in­ter­es­sant.“

Die Be­deu­tung des ÖPNV wird noch stei­gen

Der ÖPNV wird sei­ne Be­deu­tung wie be­reits in den ver­gan­ge­nen Jah­ren auch in Zu­kunft noch aus­wei­ten, ist Bord­scheck über­zeugt. Nach An­ga­ben des Ver­bands Deut­scher Ver­kehrs­un­ter­neh­men (VDV) la­gen die Fahr­gast­zah­len im Jahr 2018 deutsch­land­weit zum 21. Mal in Fol­ge auf Re­kord­ni­veau. „Im­mer mehr jun­ge Städ­ter ver­zich­ten heut­zu­ta­ge auf das ei­ge­ne Auto oder gar auf den Füh­rer­schein mit 18“, be­ob­ach­tet der Immo­bilien-Ana­lyst von bul­wi­en­ge­sa ei­nen Men­ta­li­täts­wan­del. In den be­lieb­tes­ten ur­ba­nen Quar­tie­ren las­se die Park­platz­si­tua­ti­on auch kaum eine an­de­re Wahl zu. Und es lässt sich nicht jede Stre­cke zu Fuß oder mit dem Fahr­rad zu­rück­le­gen. Der neue Ham­bur­ger Stadt­teil Ha­fen­Ci­ty ist von Be­ginn an als au­to­frei­es Are­al ge­plant wor­den. Es mag sein, dass künf­tig neue Mo­bi­li­täts­for­men hin­zu­kom­men, au­to­nom fah­ren­de Ta­xis bei­spiels­wei­se. Doch den ÖPNV wer­den sie bis auf Wei­te­res nicht in sei­ner Be­deu­tung be­ein­träch­ti­gen.

In der Elb­me­tro­po­le ist die ÖPNV-Ver­sor­gung in vie­len Mi­kro­la­gen sehr gut. Die ent­spre­chen­den La­gen er­hal­ten im Wealth­cap-Mi­kro­la­gen-Scoring ÖPNV fünf oder zu­min­dest vier Punk­te. Mög­lich sind ma­xi­mal fünf Punk­te. Die bes­te Ver­sor­gung wei­sen die zen­tra­len Stadt­tei­le Alt­stadt, St. Ge­org und Ham­mer­brook auf. Sehr schwach hin­ge­gen ist die Ab­de­ckung im nord­west­li­chen Stadt­teil Lu­rup, der im ÖPNV-Scoring le­dig­lich ei­nen Punkt er­hält. Ei­ner der Grün­de: In Lu­rup gibt es kei­nen schie­nen­ge­bun­de­nen ÖPNV.

Die meis­ten Mie­ter fragen nach dem Weg zum nächs­ten Su­per­markt

Das zwei­te Grund­be­dürf­nis ne­ben der Mo­bi­li­tät, das für Woh­nungs­su­chen­de in der Re­gel eine ent­schei­den­de Rol­le spielt, ist die Nah­ver­sor­gung mit Le­bens­mit­teln. Der Weg zum nächs­ten Su­per­markt und die Viel­falt des An­ge­bots ist bei der Woh­nungs­su­che zu­meist ein wich­ti­ges Kri­te­ri­um und stellt des­halb auch aus In­ves­to­ren­sicht ei­nen Fak­tor für die Zu­kunfts­stär­ke ei­nes Wohn-Investments dar.

Björn Bord­scheck von bul­wi­en­ge­sa er­klärt: „Im Mi­kro­la­gen-Scoring ha­ben wir für die Be­wer­tung der Le­bens­mit­tel­ver­sor­gung die Ver­kaufs­flä­che im Um­kreis von 500 Me­tern ad­diert.“ Die Le­bens­mit­tel­ver­kaufs­flä­che ei­nes gro­ßen SB-Wa­ren­hau­ses ist des­halb gleich­wer­tig zur auf­ad­dier­ten Fläche meh­re­rer klei­ne­rer Su­per­märk­te. „Für den Ver­brau­cher kommt es dar­auf an, dass er mög­lichst fuß­läu­fig die ge­wünsch­ten Ar­ti­kel des täg­li­chen Be­darfs fin­det. Je grö­ßer die zur Ver­fü­gung ste­hen­de Fläche, des­to grö­ßer ist zu­meist auch das Sor­ti­ment und da­mit die Wahr­schein­lich­keit für den Ver­brau­cher, fün­dig zu wer­den.“

Eine qua­li­ta­ti­ve Ge­wich­tung un­ter­schied­li­cher Markt­for­ma­te hin­ge­gen wur­de – an­ders als beim ÖPNV – nicht vor­ge­nom­men. Klas­si­sche Su­per­märk­te, Dis­coun­ter, SB-Wa­ren­häu­ser oder Bio­super­märk­te flie­ßen also gleich­ge­wich­tet mit ihrer Fläche in die Be­wer­tung ein. „Die At­trak­ti­vi­tät des La­den­ty­pus hängt zu stark von der je­wei­li­gen Ziel­grup­pe ab und lässt sich nicht pau­schal be­stim­men“, sagt Bord­scheck. „Wir ge­hen da­von aus, dass sich das lo­ka­le An­ge­bot in ei­ner Markt­wirt­schaft lang­fris­tig an die Nach­fra­ge der vor Ort le­ben­den Ziel­grup­pen an­passt.“ In den ur­ba­nen La­gen ist al­ler­dings ein Men­ta­li­täts­wan­del zu be­ob­ach­ten. Dort weicht das Ri­tu­al vom wö­chent­li­chen Groß­ein­kauf mit dem Auto zu­neh­mend dem täg­li­chen Gang in den klei­nen Su­per­markt vor der Haus­tür. Doch die­ses Ver­hal­ten lässt sich nicht für jede Ziel­grup­pe und jede Mi­kro­la­ge pau­scha­li­sie­ren.

Vie­le Ge­schäf­te deu­ten auch auf ein be­leb­tes Vier­tel hin

Bei der Dich­te der Le­bens­mit­tel­ver­sor­gung kommt noch ein wei­te­rer Aspekt hin­zu, der die Mi­kro­la­ge­qua­li­tät be­ein­flusst: Vie­le Ge­schäf­te deu­ten auf eine leb­haf­te und fre­quen­tier­te Nach­bar­schaft in ei­nem le­bens­wer­ten Stadt­vier­tel hin, ein Man­gel an Ver­kaufs­flä­che hin­ge­gen auf eine we­ni­ger leb­haf­te Wohn­ge­gend. Das gilt noch stär­ker für ein wei­te­res Mi­kro­la­ge­kri­te­ri­um im Wealth­cap Scoring: das gas­tro­no­mi­sche An­ge­bot. Je mehr Gas­tro­no­mie­be­trie­be es in der Nähe gibt, des­to be­leb­ter ist in al­ler Re­gel das Vier­tel. Da­bei spielt es nicht un­be­dingt eine Rol­le, ob es sich um Ster­ne­re­stau­rants oder Schnell­im­bis­se han­delt.

Joa­chim Mur, Lei­ter In­vest­ment und Trans­ak­ti­ons­ma­nage­ment von Wealth­cap, ord­net die Er­geb­nis­se ein: „Die Bei­spie­le Ein­zel­han­del und Gas­tro­no­mie zei­gen: Das Wealth­cap Scoring kann die Be­ge­hung der Lage durch den In­ves­tor nicht ob­so­let machen. Über die Qua­li­tät des An­ge­bots wird we­nig ge­sagt. Al­ler­dings kann ein gro­ßes An­ge­bot auf die Be­lebt­heit von Quar­tie­ren hin­wei­sen und für In­ves­to­ren da­mit ein In­di­ka­tor für die At­trak­ti­vi­tät ei­ner Wohn­la­ge dar­stel­len.“ Die­se At­trak­ti­vi­tät sei frei­lich nicht von nur von ei­nem oder zwei ein­zel­nen Kri­te­ri­en ab­hän­gig, er­klärt Mur. Ent­schei­dend sei ein aus­ge­wo­ge­ner Mix aus Ma­kro- und Mi­kro­kri­te­ri­en, für die der ÖPNV oder die Le­bens­mit­tel­ver­sor­gung nur zwei Bei­spie­le dar­stell­ten. In das Wealth­cap Scoring flie­ßen ins­ge­samt zehn Ma­kro- und neun Mi­kro­la­ge­kri­te­ri­en ein, de­ren Be­wer­tung nach ähn­lich ob­jek­tiv quan­ti­fi­zier­ba­ren Me­tho­den er­mit­telt wur­den.

Ein Blick hin­ter die Ku­lis­sen – Björn Bord­scheck von bul­wi­en­ge­sa im In­ter­view

Warum die ÖPNV-An­bin­dung und die Le­bens­mit­tel­ver­sor­gung auch für Anleger wich­ti­ge In­ves­ti­ti­ons­kri­te­ri­en sind und wie die­se in das Wealth­cap Scoring ein­flie­ßen, er­läu­tert Björn Bord­scheck, Be­reichs­lei­ter für Da­ten­ser­vices und So­lu­ti­ons beim Im­mo­bi­li­en­spe­zia­lis­ten bul­wi­en­ge­sa:

Björn Bord­scheck: Die bei­den ers­ten Fragen, die Ver­mie­ter bei ei­ner Woh­nungs­be­sich­ti­gung zu hö­ren be­kom­men und die nicht das Ob­jekt, son­dern die Nach­bar­schaft be­tref­fen, lau­ten oft­mals: Wo ist hier die nächs­te Hal­te­stel­le? Und: Wie weit ist es zum nächs­ten Su­per­markt? Das zeigt, wie wich­tig es vie­len Mie­tern – zu­min­dest in den Groß­städ­ten – ist, die bei­den Grund­be­dürf­nis­se nach Mo­bi­li­tät und Nah­rungs­ver­sor­gung in der Nähe zu wis­sen. Ein ent­spre­chen­des An­ge­bot stei­gert die Ver­miet­bar­keit ei­ner Lage und da­mit auch die Zu­kunfts­stär­ke ei­nes Ob­jekts aus Ver­mie­ter- be­zie­hungs­wei­se In­ves­to­ren­sicht.

Björn Bord­scheck: Wir ha­ben für jede Mi­kro­la­ge die An­zahl der Hal­te­stel­len be­zie­hungs­wei­se die Ver­kaufs­flä­chen im Um­kreis von 500 Me­tern ad­diert. Bei den Hal­te­stel­len ha­ben wir nach Ver­kehrs­mit­teln ge­wich­tet. Im Le­bens­mit­tel­ein­zel­han­del ha­ben wir auf eine qua­li­ta­ti­ve Ge­wich­tung ver­zich­tet, das wäre zu ziel­grup­pen­spe­zi­fisch. Dort zählt aus­schließ­lich die Fläche. Das Er­geb­nis ist in bei­den Fäl­len eine de­tail­lier­te Dich­te­kar­te, die Rück­schlüs­se auf die Ver­kehrs­an­bin­dung und die Be­lebt­heit des Vier­tel zu­lässt.

Björn Bord­scheck: Sol­che In­no­va­tio­nen ver­än­dern zum Teil das Mo­bi­li­täts- und Ein­kaufs­ver­hal­ten, das ist rich­tig. Der sta­tio­nä­re Ein­zel­han­del wird aber wei­ter­hin der zen­tra­le Ver­sor­gungs­punkt für Le­bens­mit­tel blei­ben und we­sent­lich zur Be­lebt­heit und At­trak­ti­vi­tät ei­nes Stadt­vier­tels bei­tra­gen. Und in­no­va­ti­ve Ver­kehrs­kon­zep­te set­zen zu­meist ge­ra­de auf den ÖPNV als ka­pa­zi­täts­star­kes Rück­grat. In Deutsch­land fin­den jähr­lich mehr als zehn Mil­li­ar­den Fahr­ten mit Bus und Bahn statt, Ten­denz stei­gend. Das wer­den au­to­no­me Ta­xis so bald nicht leisten kön­nen.