Star­ke La­gen schwa­che Städ­te

Lang­fris­ti­ge Immo­bilien-Investments soll­ten vor al­lem ei­nes sein: zu­kunfts­stark. Doch was macht eine zu­kunfts­star­ke Wohn­la­ge aus? Ist da­für ein­zig der Ma­kro­stand­ort aus­schlag­ge­bend, oder soll­ten In­ves­to­ren viel­mehr auf die Mi­kro­la­ge ach­ten? Die­se Fra­ge ha­ben wir uns in Teil 3 unserer Rei­he #Future­Locations ge­stellt. Le­sen Sie am Bei­spiel Gel­sen­kir­chen: Es ist der Mix, auf den es an­kommt.

Gel­sen­kir­chen gilt als schwa­cher Ma­kro­stand­ort in Deutsch­land. Das gilt ins­be­son­de­re für die öko­no­mi­schen Rah­men­da­ten. Wirt­schafts- und Kauf­kraft sind un­ter­durch­schnitt­lich. Vor al­lem die Ar­beits­lo­sig­keit ist mit 12,5 Pro­zen­t¹ wei­ter­hin hoch. Trotz ei­nes deut­li­chen Rück­gangs der Ar­beits­lo­sen­quo­te in den ver­gan­ge­nen Jah­ren kann Gel­sen­kir­chen nicht mit der po­si­ti­ven Be­schäf­ti­gungs­ent­wick­lung in Deutsch­land mit­hal­ten. Der Struk­tur­wan­del von der Mon­tan­in­dus­trie zur Wis­sens­ge­sell­schaft hin­ter­lässt in Gel­sen­kir­chen noch im­mer deut­li­che Spu­ren.

1960 zähl­te die Stadt im nörd­li­chen Ruhr­ge­biet etwa 390.000 Ein­woh­ner. Seit­her hat ihr ein Drit­tel – 130.000 – den Rü­cken ge­kehrt. Zwar hat sich die Be­völ­ke­rungs­zahl nun­mehr bei etwa 260.000 sta­bi­li­siert und in den ver­gan­ge­nen fünf Jah­ren so­gar leicht zu­ge­leg­t². Dies al­ler­dings in Zei­ten der be­gin­nen­den Ur­ba­ni­sie­rung, in de­nen vie­le an­de­re Städ­te sehr hohe Be­völ­ke­rungs­zu­flüs­se ver­zeich­nen. Ge­ra­de die jün­ge­ren, bes­ser aus­ge­bil­de­ten Gel­sen­kir­che­ner zieht es häu­fig in an­de­re Städ­te, wäh­rend sich Gel­sen­kir­chen schwer tut, Zu­züg­ler aus den ent­spre­chen­den Al­ters­klas­sen zu ge­win­nen.

Auch im Wealth­cap Scoring schnei­det der Ma­kro­stand­ort Gel­sen­kir­chen schwach ab. Mit le­dig­lich 24 von 50 mög­li­chen Punk­ten fin­det sich Gel­sen­kir­chen – ge­mein­sam mit Wolfs­burg – auf dem letz­ten Platz un­ter den ana­ly­sier­ten Städ­ten. Von den zehn Ma­kro­la­ge­kri­te­ri­en schnei­det Gel­sen­kir­chen bei fünf Kri­te­ri­en (Wirt­schafts­kraft, Be­schäf­ti­gung, Ein­woh­ner­wachs­tum, Miet­stei­ge­rungs­po­ten­zi­al und In­no­va­ti­ons­kraft) mit je­weils ei­nem Punkt schlecht ab. Sehr gut bis gut be­wer­tet sind hin­ge­gen die Kri­te­ri­en Er­schwing­lich­keit, Kauf­preis­ent­wick­lung und nach­hal­ti­ge Woh­nungs­nach­fra­ge. „Aus In­ves­to­ren­sicht spre­chen die Fun­da­men­tal­da­ten nicht un­be­dingt für den Ma­kro­stand­ort Gel­sen­kir­chen“, sagt Se­bas­ti­an Zeh­rer, Head of Re­se­arch von Wealth­cap.

Auch schwa­che Ma­kro­stand­or­te bieten Investments in gu­ten Wohn­la­gen

„Doch ein schwa­ches Ma­kro­scoring be­deu­tet nicht zwangs­läu­fig, dass man in ei­ner Stadt wie Gel­sen­kir­chen nicht gut woh­nen und at­trak­ti­ve In­vest­ment­chan­cen nut­zen kann“, er­gänzt Zeh­rer. Denn auch in Gel­sen­kir­chen gibt es at­trak­ti­ve Wohn­la­gen mit ho­her Le­bens­qua­li­tät, die Ein­woh­ner an­zie­hen – und Im­mo­bi­li­en­in­ves­to­ren Chan­cen auf zu­kunfts­fä­hi­ge Wohn­in­vest­ments ver­spre­chen. Was zeich­net sol­che Wohn­la­gen aus?

An­hand der Mi­kro­la­ge­kri­te­ri­en des Wealth­cap Scorings wur­den in Gel­sen­kir­chen at­trak­ti­ve Wohn­la­gen iden­ti­fi­ziert. Eine die­ser Wohn­la­gen ist der Stadt­teil Buer, den wir in der Stu­die „Future Lo­ca­ti­ons – Wohn­la­gen mit Perspektive“ de­tail­liert be­trach­tet ha­ben. Ers­te Früch­te tra­gen in Gel­sen­kir­chen-Buer un­ter an­de­rem die Be­mü­hun­gen der Stadt­ent­wick­lung mit ih­rem Zehn-Jah­res-Plan, um eine Auf­wer­tung des Stadt­teils zu er­rei­chen. Da­bei geht es nicht al­lein um städ­te­bau­li­che Maß­nah­men, son­dern auch um wei­ter­ge­hen­de Hand­lungs­fel­der wie Ver­an­stal­tungs­ma­nage­ment, Mar­ke­ting und Wer­bung für das Stadt­teil­zen­trum, Mo­bi­li­tät und Si­cher­heit.

Feld­mark ist ein wei­te­rer Gel­sen­kir­che­ner Stadt­teil mit ei­nem vor­teil­haf­ten Mi­kro­scoring. Er liegt mit et­was mehr als 10.000 Ein­woh­nern auf 3,89 Qua­drat­ki­lo­me­ter Fläche im Süd­os­ten des Stadt­ge­biets, zwi­schen der Gel­sen­kir­che­ner In­nen­stadt und dem Es­se­ner Stadt­teil Ka­tern­berg. Im Wealth­cap Scoring er­reicht der Mi­kro­stand­ort mit 31 Punk­ten ei­nen gu­ten mitt­le­ren Wert. Neu­bau­pro­jek­te und die Le­bens­mit­tel­ver­sor­gung im Quar­tier sind eher schwach aus­ge­prägt und erzielen ei­nen bzw. zwei Punk­te. Feld­marks größ­te Stär­ken lie­gen in den Grün- und Er­ho­lungs­flä­chen sowie in der Kauf­preis­ent­wick­lung. Auch bei der schu­li­schen Erst­bil­dung und beim Gas­tro­no­mie­an­ge­bot schnei­det der Stadt­teil gut ab.

Gel­sen­kir­chen-Feld­mark: Wei­ter­hin po­si­ti­ve Preis­ent­wick­lung zu er­war­ten

Gel­sen­kir­chen-Feld­mark pro­fi­tiert in ers­ter Li­nie von sei­ner Lage. Trotz sei­ner Nähe zum Stadt­zen­trum zeich­net sich der Stadt­teil durch sei­nen ho­hen Grün­flä­chen­an­teil aus. Un­ter den Er­ho­lungs­flä­chen ragt der auch von Be­woh­nern der an­gren­zen­den Stadt­tei­le häu­fig fre­quen­tier­te Re­vier­park Nien­hau­sen her­aus. Hin­zu kom­men die Trab­renn­bahn, die be­grün­te Hal­de Zoll­ver­ein, zahl­rei­che wei­te­re Parks und Klein­gar­ten­an­la­gen sowie der Stadt­gar­ten in un­mit­tel­ba­rer Nach­bar­schaft. Oft­mals han­delt es sich bei den Grün­flä­chen um ehe­ma­li­ge Ze­chen- und In­dus­trie­ge­län­de. Im be­nach­bar­ten Es­sen-Ka­tern­berg ist mit der ehe­ma­li­gen Ze­che Zoll­ver­ein ein UNESCO-Welt­erbe zu be­sich­ti­gen. „Feld­mark ist ein Stadt­teil der bür­ger­li­chen Mit­tel­schicht. Jun­ge Fa­mi­li­en schät­zen den ho­hen Grün­flä­chen­an­teil, die ru­hi­ge Lage bei gleich­zei­ti­ger Nähe zur In­nen­stadt sowie die mo­de­ra­ten Mie­ten“, weiß And­re Schm­öl­ler, Ge­schäfts­füh­rer der Domicil Real Estate GmbH.

Die Wohn­qua­li­tät schlägt sich in ei­ner po­si­ti­ven Kauf­preis­ent­wick­lung nie­der. Dies war be­reits in den ver­gan­ge­nen Jah­ren zu be­ob­ach­ten, wer­de sich aber noch wei­ter fort­set­zen, er­war­tet And­re Schm­öl­ler von Domicil. Gleich­zei­tig sind die Preis­ni­veaus im Ver­gleich zu den A-La­gen an stär­ke­ren Ma­kro­stand­or­ten noch ver­gleichs­wei­se nied­rig. Die Investments ge­ne­rie­ren da­durch zum ei­nen hö­he­re An­kaufs­ren­di­ten als in den Top-Städ­ten, zum an­de­ren steht eine wei­ter­hin po­si­ti­ve Preis­ent­wick­lung in Aus­sicht. „Nach unserer Er­war­tung wird der Stand­ort sei­ne At­trak­ti­vi­tät als Wohn­la­ge auch in Zu­kunft be­haup­ten“, sagt Schm­öl­ler. „Gel­sen­kir­chen-Feld­mark ist ein Pa­ra­de­bei­spiel da­für, dass es nicht al­lein auf ei­nen star­ken Ma­kro­stand­ort an­kommt, son­dern auf den rich­ti­gen Mix aus Ma­kro­stand­ort und Mi­kro­la­ge.“

Fa­zit aus In­ves­to­ren­per­spek­ti­ve: Der Mix macht’s

Grund­sätz­lich gilt: Der Mix macht’s. Die wirt­schaft­li­che und de­mo­gra­fi­sche Ent­wick­lung ei­ner Stadt be­zie­hungs­wei­se Me­tro­pol­re­gi­on sind zwar ent­schei­den­de Kri­te­ri­en für die Zu­kunfts­stär­ke ei­ner Wohn­la­ge. Doch gleich­zei­tig zeigt das Bei­spiel Gel­sen­kir­chen-Feld­mark, dass auch an schwä­che­ren Ma­kro­stand­or­ten at­trak­ti­ve Mi­kro­la­gen für Wohn­im­mo­bi­li­en zu fin­den sind. Denn oft­mals sind an den schwä­che­ren Ma­kro­stand­or­ten noch ver­gleichs­wei­se nied­ri­ge Kauf­preis­ni­veaus und re­la­tiv hohe An­kaufs­ren­di­ten an­zu­tref­fen. Lang­fris­tig ori­en­tier­ten In­ves­to­ren, die in der Lage sind, an sol­chen Stand­or­ten die at­trak­ti­ven Mi­kro­la­gen mit Zu­kunfts­po­ten­zi­al zu iden­ti­fi­zie­ren, bie­tet sich die Chan­ce auf ren­ta­ble und zu­kunfts­star­ke Investments.