Krea­ti­ves As­set Ma­nage­ment

Was sind die Er­folgs­kri­te­ri­en und was die größ­ten Heraus­forde­rungen beim The­ma Future Of­fice aus Sicht des As­set- und In­vest­ment Ma­na­gers? Ingo Schier­horn FRICS, Head of Real Estate Ope­ra­ti­ons bei der al­stria of­fice REIT-AG, er­läu­tert dies im In­ter­view, be­glei­tend zu Teil 3 der Wealth­cap The­men­pa­pier­rei­he „Future Of­fice“.

Ingo Schier­horn: Moderne Ar­beits­flä­chen ver­ei­nen im Ide­al­fall alle An­for­de­run­gen. Sie bieten Fle­xi­bi­li­tät, Nach­hal­tig­keit, eine Wohl­fühl­at­mo­sphä­re, aber auch Ef­fi­zi­enz und müs­sen gleich­zei­tig die Ar­beits­stät­ten­richt­li­ni­en ein­hal­ten, um nur ei­ni­ge Schlag­wör­ter zu nen­nen. Es liegt auf der Hand, dass die­se An­for­de­run­gen in der Pla­nung und Um­set­zung nicht ohne Wei­te­res mit­ein­an­der ver­ein­bar sind. Im­mer wie­der se­hen wir die un­ter­schied­li­chen Er­war­tun­gen aus der Be­leg­schaft und den Be­triebs­rä­ten auf der ei­nen sowie die An­sprü­che der Ge­schäfts­füh­rung nach Ef­fi­zi­enz auf der an­de­ren Sei­te. In­so­fern be­darf es in der früh­zei­ti­gen Pla­nung gut durch­dach­ter und fle­xi­bler Grund­ris­se und ei­ner tech­ni­schen Ge­bäu­de­aus­stat­tung, die die­se An­for­de­run­gen rea­li­sie­ren kann.

Ne­ben den la­ge­spe­zi­fi­schen An­for­de­run­gen wie ver­kehr­li­che Er­reich­bar­keit neh­men wir ver­stärkt An­sprü­che an die Ver­sor­gung der Mit­arbeiter im Gebäude und dem Mi­kro­um­feld wahr. An­for­de­run­gen an die Si­cher­heit der Lie­gen­schaft und die An­bin­dung an ein Glas­fa­ser­netz be­zie­hungs­wei­se leis­tungs­fä­hi­ge Te­le­kom­mu­ni­ka­ti­ons­an­schlüs­se sind Prüf­kri­te­ri­en, die deut­lich ver­stärkt von Kun­den nach­ge­fragt wer­den. Auch wird vom Nut­zer im­mer stär­ker die Fle­xi­bi­li­tät im Miet­ver­trag ge­wich­tet. Hier spie­len The­men wie fle­xi­ble An­mie­tungs- und Kün­di­gungs­op­tio­nen eine gro­ße Rol­le. Et­wa­ige Nut­zungs­mög­lich­kei­ten von Ver­samm­lungs­stät­ten in der Lie­gen­schaft oder ein be­glei­ten­des Co-Working-An­ge­bot zur Ab­de­ckung von Spit­zen- wie Pro­jekt­las­ten spie­len eben­falls eine zu­neh­men­de Rol­le.

Ingo Schier­horn: Die Pan­de­mie wird we­ni­ger die An­sprü­che an die Bü­ro­flä­che an sich än­dern, son­dern die Dich­te der Ar­beits­plät­ze und de­ren Ab­stän­de zu­ein­an­der be­ein­flus­sen. Aus unseren Ge­sprä­chen mit Markt­teil­neh­mern sind deut­li­che Ten­den­zen er­sicht­lich, dass sich der Trend vom ma­xi­ma­len Groß­raum zu­rück zu klei­ne­ren Team­bü­ros um­keh­ren wird.

Auch mo­bi­les Ar­bei­ten wird durch die der­zei­ti­ge Ver­än­de­rung in der Ar­beits­land­schaft mit gro­ßer Si­cher­heit in vie­len Be­trie­ben mit­tel­fris­tig ein­ge­führt. Den­noch wird es Jah­re be­nö­ti­gen, bis dies spür­bar durch deut­lich ver­min­der­te Flä­chen­nach­fra­gen im Bü­ro­markt an­kommt. Groß­un­ter­neh­men be­nö­ti­gen zur flä­chen­de­cken­den Ein­füh­rung sol­cher Neue­run­gen oft mehr als ein Jahr, da sie die­se mit al­len be­tei­lig­ten Gre­mi­en ab­stim­men müs­sen. Hin­zu kommt, dass das Desk-Sha­ring im Ver­gleich zu den Hy­gie­ne­vor­schrif­ten sowie der Groß­raum im Ver­gleich zum „So­cial Di­stancing“ eine even­tu­el­le Flä­chen­er­spar­nis durch ver­mehr­tes mo­bi­les Ar­bei­ten „auf­frisst“.

Ingo Schier­horn: So­cial Di­stancing und die Hy­gie­ne­vor­schrif­ten wer­den zu ei­ner nach­las­sen­den Ak­zep­tanz von Well-Be­ing-Ein­rich­tun­gen füh­ren. Der ei­ge­ne Fit­ness­raum, die Treff­punk­te der Kol­le­gen, Desk­s­ha­ring, der Obst­korb, das ge­mein­sa­me Früh­stück, all das wird von den Mit­ar­bei­tern in der Pan­de­mie, zu­min­dest für ei­nen Über­gangs­zeit­raum, teil­wei­se bis voll­ständig ge­mie­den. Nach unserer Ein­schät­zung ist dies al­ler­dings nur ein kurz­fris­ti­ger Ef­fekt und wird sich im Ver­lauf der nächs­ten Mo­na­te wie­der nor­ma­li­sie­ren.

Ingo Schier­horn: Un­ver­än­dert muss sich der As­set Manager dem Markt an­pas­sen, so wie sich je­des Un­ter­neh­men an den Kun­den­wün­schen ori­en­tie­ren soll­te. Je­doch ist der As­set Manager an be­stehen­de Gebäude-Ku­ba­tu­ren und vor­ge­ge­be­ne sta­ti­sche Ele­men­te ge­bun­den, wel­che die Ge­stal­tungs­frei­heit durch­aus li­mi­tie­ren kön­nen. Hier gilt es für den As­set Manager, mit den rich­ti­gen Part­nern und krea­ti­ven Ideen aus vor­erst nicht op­ti­mal er­schei­nen­den Ge­bäu­den at­trak­ti­ve und zu­kunfts­fä­hi­ge Miet­flä­chen zu gestalten.

Ingo Schier­horn: Ver­mie­ter nei­gen hin und wie­der dazu, ihre ei­ge­ne Rol­le im Le­ben des Mie­ters zu über­schät­zen. Mit viel Mühe in­iti­ier­te Ex­tra-Ser­vices oder „Mehr­wer­te“ sto­ßen auf we­nig In­ter­es­se beim Kun­den. Viel­mehr ist aus unserer Sicht die Be­treu­ungs­qua­li­tät das ent­schei­den­de Kri­te­ri­um und wei­te­re Dienst­leis­tun­gen sind sei­tens des Nut­zers von un­ter­ge­ord­ne­tem In­ter­es­se. Der Mie­ter er­war­tet von sei­nem Ver­mie­ter oder des­sen Dienst­leis­tern Er­reich­bar­keit, kla­res Feed­back und ei­nen wert­schät­zen­den Um­gang. Das Gebäude muss tech­nisch funk­ti­ons­fä­hig, sau­ber und si­cher sein. Sind die­se Kri­te­ri­en er­füllt, ist der Mie­ter in den meis­ten Fäl­len zu­frie­den. Hier muss al­ler­dings dif­fe­ren­ziert wer­den, über wel­che Qua­li­tät von Lage, Gebäude und Miet­zins­hö­he ge­spro­chen wird. Bei zen­tra­len Lie­gen­schaf­ten mit ent­spre­chen­dem Miet­zins wer­den an­de­re Er­war­tun­gen an den Ver­mie­ter und das Gebäude ge­stellt, als es bei Stadt­rand­la­gen der Fall ist.

Ingo Schier­horn: Stan­dard­pro­zes­se stei­gern die Ef­fi­zi­enz, sen­ken die Kos­ten und schaf­fen Ver­trau­en. Al­ler­dings sind nicht alle Pha­sen des Le­bens­zy­klus ei­ner Im­mo­bi­lie oder ei­nes Miet­ver­tra­ges glei­cher­ma­ßen ge­eig­net, mit Stan­dard­pro­zes­sen un­ter­legt zu wer­den. Rah­men­ver­trä­ge mit Dienst­leis­tern, das Vor­hal­ten von Aus­bau­fir­men, sowie eine Stan­dard-Bau­be­schrei­bung mit Pla­nungs­soll, wel­ches der An­ge­bots­mie­te zu­grun­de liegt, kön­nen von un­schlag­ba­rem Vor­teil sein. Ska­len­ef­fek­te kön­nen sich eben­so durch die Be­ar­bei­tung wie­der­keh­ren­der Team­kom­bi­na­tio­nen er­ge­ben, wenn­gleich die tech­ni­sche Sei­te bei un­ter­schied­li­chen Ge­bäu­den na­tür­lich je­weils ein „Neu­start“ ist. Lei­der sind bran­chen­wei­te Stan­dard­pro­zes­se in der Im­mo­bi­li­en­wirt­schaft zu sel­ten. Vie­le Un­ter­neh­men ent­wi­ckeln da­her kon­zern­ei­ge­ne Stan­dards und set­zen die­se in den von ih­nen er­wor­be­nen be­zie­hungs­wei­se be­treu­ten Lie­gen­schaf­ten um.