In­ter­na­tio­na­le Im­mo­bi­li­en­in­vest­ments

Vie­le in­sti­tu­tio­nel­le In­ves­to­ren und Pri­vat­an­le­ger wer­fen ak­tu­ell den Blick auf die Im­mo­bi­li­en­märk­te au­ßer­halb Deutsch­lands. Ihr Ziel ist es, durch In­ves­ti­tio­nen im Aus­land das be­stehen­de Anlage­portfolio brei­ter auf­zu­stel­len, die Ab­hän­gig­keit von der Ent­wick­lung ei­ner Re­gi­on be­zie­hungs­wei­se ei­nes Lan­des zu ver­rin­gern und so­mit im Er­geb­nis das Ren­di­te-Ri­si­ko-Pro­fil zu ver­bes­sern. Kurz­um: Der In­vest­ment­ho­ri­zont soll er­wei­tert wer­den.

Ins­be­son­de­re für Pri­vat­per­so­nen, aber auch semi-pro­fes­sio­nel­le Anleger wie Stif­tun­gen mit klei­nem- bis mitt­le­rem An­la­ge­vo­lu­men ist eine di­rek­te Im­mo­bi­li­en­in­ves­ti­ti­on im Aus­land oft nicht oder nur mit un­ver­hält­nis­mä­ßig ho­hem Auf­wand mög­lich. Zu be­ach­ten sind un­ter an­de­rem die folgen­den fünf Schlüs­sel­fak­to­ren:

1. Markt­ana­ly­se
Die Im­mo­bi­li­en­märk­te kön­nen sich in den je­wei­li­gen Län­dern in ei­ner un­ter­schied­li­chen Markt- und Rei­fe­pha­se be­fin­den, un­ter­schied­li­che Preis­ni­veaus auf­wei­sen sowie mit­tel- bis lang­fris­tig ab­wei­chen­de Preis­ent­wick­lun­gen er­war­ten las­sen. Für eine treff­si­che­re Ein­schät­zung be­zie­hungs­wei­se Ana­ly­se sind lang­jäh­ri­ge Er­fah­rung und De­tail­wis­sen über Ein­fluss­fak­to­ren er­for­der­lich.

2. Markt­zu­gang
Um eine Im­mo­bi­lie zu su­chen und schließ­lich das ge­eig­ne­te Ob­jekt auch zu fin­den, sind fun­dier­te lo­ka­le Markt­kennt­nis­se sowie bes­ten­falls ein um­fas­sen­des Netz­werk er­for­der­lich und hilf­reich. Für die oft­mals zahl­rei­chen Ob­jekt­be­sich­ti­gun­gen fällt ent­spre­chen­der Rei­se­auf­wand in Form von Zeit und Kos­ten an – vor­aus­ge­setzt, eine Rei­se­mög­lich­keit be­steht über­haupt. Zu­dem gilt es, lo­ka­le Sprach­bar­rie­ren zu über­win­den.

3. (Steuer-)Recht
Zu­dem sind un­ter­schied­lich gel­ten­de Rechts- und Steu­er­vor­schrif­ten zu be­ach­ten sowie ge­ge­be­nen­falls re­gu­la­to­ri­sche Hür­den, die zum Teil nur mit ex­ter­ner Un­ter­stüt­zung er­folg­reich zu be­wäl­ti­gen sind sowie mü­ßi­ge Ab­stim­mun­gen und Ko­or­di­na­tio­nen er­for­dern. Soll­te im Land am Stand­ort der Im­mo­bi­lie eine ge­son­der­te Steu­er­erklä­rung ab­zu­ge­ben sein, wäre dies eine wei­te­re, nicht zu un­ter­schät­zen­de An­stren­gung.

4. Fi­nan­zie­rung
Auch kann die Fi­nan­zie­rung – spe­zi­ell für In­ves­ti­tio­nen in Nicht-EU Län­dern – nur ein­ge­schränkt mit der Haus­bank mög­lich und durch be­son­de­re Re­strik­tio­nen be­grenzt sein. Eine Fi­nan­zie­rung über ein In­sti­tut am Stand­ort der Im­mo­bi­lie geht in­des mit den be­reits ge­nann­ten Heraus­forde­rungen hin­sicht­lich Spra­che, Rechts- sowie Steu­er­ord­nung ein­her.

5. Im­mo­bi­li­en­ver­wal­tung
Ist eine In­ves­ti­ti­ons­ent­schei­dung ge­trof­fen und die Im­mo­bi­lie er­wor­ben, lie­gen die nächs­ten schwie­ri­gen Auf­ga­ben in der ope­ra­ti­ven Im­mo­bi­li­en­ver­wal­tung auf Di­stanz. Fal­len bau­li­che Maß­nah­men oder Ver­mie­tungs­tä­tig­kei­ten an, er­for­dert dies in der Re­gel eine Prä­senz vor Ort. Er­fah­run­gen zei­gen, dass Rei­se­mög­lich­kei­ten nicht im­mer un­ein­ge­schränkt be­stehen kön­nen. Zu­dem muss der Zeit- und Kos­ten­auf­wand für not­falls mehr­ma­li­ge oder gar re­gel­mä­ßi­ge Rei­sen ein­ge­plant wer­den. Al­lein die Mie­ter­be­treu­ung kann eine auf­wän­di­ge und müh­sa­me 24/7-Auf­ga­be sein. Eine di­rekt er­wor­be­ne Im­mo­bi­lie im Aus­land be­dingt ei­nen re­gel­mä­ßi­gen Aus­tausch mit Part­nern am Stand­ort der Im­mo­bi­lie, in ers­ter Li­nie mit den Mie­tern selbst, aber auch mit Dienst­leis­tern, der Kom­mu­ne oder Ver­si­che­rungs­ge­sell­schaf­ten.

In­ter­na­tio­na­le Im­mo­bi­li­en­in­vest­ments – leicht ge­macht

Anleger ha­ben ver­schie­dene Mög­lich­kei­ten di­rekt oder in­di­rekt an den Miet- und Pacht­ein­nah­men sowie Wert­stei­ge­rungs­po­ten­tia­len von Immo­bilien rund um den Glo­bus be­tei­ligt zu sein. Ne­ben dem klas­si­schen Di­rek­t­er­werb ei­ner Im­mo­bi­lie ste­hen wei­te­re Mög­lich­kei­ten, wie bei­spiels­wei­se Real Estate In­vest­ment Trusts (REITs), Real Estate Ex­ch­an­ge Traded Funds (ETFs), Real Estate Crowd­in­ves­t­ing Platt­for­men (REC) sowie Immo­bilien-Ziel­fonds­kon­zep­te als In­ves­ti­ti­ons­mög­lich­kei­ten zur Ver­fü­gung.

Die­se ver­füg­ba­ren Fi­nanz­pro­duk­te bieten un­ter­schied­li­che Vor­zü­ge, Heraus­forde­rungen sowie An­la­ge­stra­te­gien für in­di­vi­du­el­le In­ves­to­ren­an­sprü­che und er­mög­li­chen in der Re­gel ei­nen ver­ein­fach­ten Zu­gang zu Immo­bilien an in­ter­na­tio­na­len Stand­or­ten.

„Immo­bilien-Ziel­fonds­kon­zep­te stel­len eine gute Al­ter­na­ti­ve aus Ex­per­ten­hand für eine schritt­wei­se In­ter­na­tio­na­li­sie­rung des ei­ge­nen Im­mo­bi­li­en­port­fo­li­os dar – und das mit über­schau­ba­ren Mit­teln im Ver­gleich zum Di­rekt­an­kauf ei­ner Im­mo­bi­lie“, so Mi­cha­el Sta­chow­ski, Lei­ter Pro­dukt­ma­nage­ment Al­ter­na­ti­ve Investments bei Wealth­cap. „Die Heraus­forde­rungen des Er­werbs von Aus­lands­im­mo­bi­li­en de­cken sol­che Ziel­fonds­kon­zep­te voll­ständig ab und Anleger kön­nen be­reits mit ver­gleichs­wei­se ge­rin­gen Min­dest­an­la­ge­sum­men ein­stei­gen.“

Ziel­fonds­kon­zep­te un­ter der Lupe

Lang­jäh­ri­ge Er­fah­rung
Durch ge­ziel­te Investments in meh­re­re eta­blier­te und glo­bal-an­säs­si­ge Ziel­fonds­ma­na­ger mit lang­jäh­ri­ger In­vest­ment Ex­per­ti­se, die wie­der­um mit Spe­zi­al­wis­sen un­ter­schied­li­che In­ves­ti­ti­ons­schwer­punk­te ver­fol­gen, wird ein di­ver­si­fi­zier­tes Port­folio auf­ge­baut.

Mehr­di­men­sio­na­le Ri­si­ko­streu­ung
Die Ziel­fonds­ma­na­ger pla­nen in der Re­gel den An­kauf von acht bis 15 Immo­bilien über ei­nen zwei- bis vier­jäh­ri­gen Zeit­raum. Dies führt au­to­ma­tisch zu ei­ner um­fas­sen­den Di­ver­si­fi­ka­ti­ons­brei­te, die mit bran­chen-, seg­ment- und län­der­spe­zi­fi­schen In­vest­ment­al­lo­ka­tio­nen noch ver­stärkt wird.

Ein­fa­cher Zu­gang
Der Anleger er­hält schon mit ei­ner ge­rin­gen Min­dest­an­la­ge­sum­me Zu­gang zu in­ter­na­tio­na­len Wohn-, Büro- oder Lo­gis­tik­pro­jek­ten oder auch mal Ni­schen­märk­ten wie bei­spiels­wei­se Re­chen­zen­tren oder Life-Sci­ence-La­bo­ren.

Anleger und Ziel­fonds­ma­na­ger sit­zen in ei­nem Boot
Meist ist auch der Ziel­fonds­ma­na­ger, (in der Re­gel mit ei­nem An­teil von ein bis fünf Pro­zent) in­ves­tiert und hat selbst ein In­ter­es­se am An­la­ge­er­folg („Skin in the game“).

Pro­fes­sio­nel­les Ma­nage­ment – auch in Kri­sen­zei­ten
Die Ziel­fonds­ma­na­ger ver­fü­gen über ein ei­ge­nes Re­se­arch, um bei Markt­ver­än­de­run­gen re­agie­ren zu kön­nen. Wie wich­tig dies ist, hat sich jüngst ge­zeigt. Für lau­fen­de Be­treu­ung (In­stand­hal­tung, Ver­mie­tung etc.) steht eben­falls ein brei­tes Netz­werk spe­zia­li­sier­ter Mit­arbeiter und Dienst­leis­ter mit lo­ka­len Markt­kennt­nis­sen und Markt­zu­gang zur Ver­fü­gung.