Immo­bilien-Be­wer­tung

Die Be­wer­tun­gen von Immo­bilien-Investments kann­ten über vie­le Jah­re nur eine Rich­tung: auf­wärts. Doch eine Vi­rus-Pan­de­mie scheint den Auf­schwung jäh zu stop­pen: COVID-19. Was be­deu­tet die Co­ro­na-Kri­se für die Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung? Le­sen Sie, wie Wealth­cap Ge­schäfts­füh­rer Dr. Rai­ner Krüt­ten die­se Schlüs­sel­fra­ge im Web­i­nar des Heu­er-Dia­log am 26. Mai be­ant­wor­te­te.

Co­ro­na ist ein „Schwar­zer Schwan“ – ein zu­vor als sehr un­wahr­schein­lich gel­ten­des und da­her völ­lig un­er­war­te­tes Er­eig­nis, das nun doch ein­ge­tre­ten ist. Eine welt­wei­te Pan­de­mie, die gro­ße Tei­le der Wirt­schaft lahm­le­gen wür­de – auf die­ses Sze­na­rio war in der Im­mo­bi­li­en­wirt­schaft nie­mand ernst­haft vor­be­rei­tet. Es gibt aus der jün­ge­ren Ver­gan­gen­heit auch kei­ne his­to­ri­schen Er­fah­rungs­wer­te, an die man an­knüp­fen könn­te. Ei­ni­ge Immo­bilien-Nut­zungs­ar­ten sind sehr stark von der Kri­se und dem Lock­down in vie­len Län­dern be­trof­fen, an­de­re er­wei­sen sich zum jet­zi­gen Zeit­punkt (Ende Mai 2020) als ro­bus­ter. Im Ver­gleich zu an­de­ren As­set­klas­sen wie Ak­ti­en ha­ben sich Immo­bilien bis­lang in der Kri­se ge­ne­rell als wert­sta­bi­ler er­wie­sen. Den­noch stellt sich nun die Fra­ge, ob die Kri­se Aus­wir­kun­gen auf die Be­wer­tung von Immo­bilien ha­ben wird. Droht we­gen Co­ro­na eine flä­chen­de­cken­de emp­find­li­che Ab­wer­tung?

Tat­sa­che ist, dass die meis­ten Im­mo­bi­li­en­märk­te in Deutsch­land und vie­len an­de­ren Län­dern in den ver­gan­ge­nen Jah­ren fast konti­nuierlich deut­li­che Wert­stei­ge­run­gen ver­zeich­net ha­ben. Das gilt in ab­so­lu­ten Zah­len (Preis je Qua­drat­me­ter) eben­so wie in Re­la­ti­on zu den Miet­ein­künf­ten: Die Kauf­preis­ver­viel­fäl­ti­ger („Mul­ti­ples“) sind deut­lich ge­stie­gen, als Kehr­wert wa­ren die An­kaufs­ren­di­ten rück­läu­fig. Da­für gab es viel­fäl­ti­ge Ur­sa­chen: die Nied­rig­zins­pha­se, der An­la­ge­druck durch In­ves­to­ren, die gute und sta­bi­le kon­junk­tu­rel­le Ent­wick­lung, der an­hal­ten­de Zu­zug in die Städ­te und vie­les mehr. Die Fra­ge lau­tet des­halb, ob in­fol­ge der Co­ro­na-Kri­se nun Wert­kor­rek­tu­ren not­wen­dig sind, die auch auf die Be­wer­tung von Im­mo­bi­li­en­fonds durch­schla­gen könn­ten.

Warum der­zeit kei­ne pau­scha­len Ab­wer­tungs­ten­den­zen zu er­ken­nen sind

Wealth­cap Ge­schäfts­füh­rer Dr. Rai­ner Krüt­ten bleibt für den deut­schen Im­mo­bi­li­en­markt ins­ge­samt und die Wealth­cap-Fonds-Pa­let­te im Be­son­de­ren ge­las­sen. Im Web­i­nar „Schlüs­sel­fra­ge Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung“ von Heu­er-Dia­log er­läu­ter­te er am 26. Mai 2020 die aus sei­ner Sicht wich­tigs­ten Grün­de, warum zum jet­zi­gen Zeit­punkt kei­ne pau­scha­len Be­wer­tungs­kor­rek­tu­ren am Im­mo­bi­li­en­markt zu be­fürch­ten sind:

• Der­zeit ist die Zahl der Trans­ak­tio­nen kri­sen­be­dingt deut­lich zu­rück­ge­gan­gen. Vie­le Trans­ak­tio­nen wur­den ver­scho­ben, gleich­zei­tig wer­den nur we­ni­ge neue Trans­ak­tio­nen ver­ein­bart. Des­halb las­sen sich zum jet­zi­gen Zeit­punkt noch kei­ne sub­stan­zi­el­len Ver­än­de­run­gen der Ver­kehrs­wer­te fest­stel­len – und da­mit auch kein An­lass für ge­ne­rel­le Wert­be­rich­ti­gun­gen. Das se­hen auch unsere Gut­ach­ter so.

• Das Zins­um­feld im Eu­ro­raum wird sich in ab­seh­ba­rer Zeit nicht nen­nens­wert ver­än­dern. Der ri­si­ko­lo­se Zins – etwa für deut­sche Staats­an­lei­hen – wird wei­ter­hin um die Null­li­nie pen­deln und real (in­fla­ti­ons­be­rei­nigt) deut­lich dar­un­ter lie­gen. Da­her müs­sen zur Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung zins­be­dingt kei­ne pau­schal hö­he­ren Ren­di­ten zu­grun­de ge­legt wer­den, was rein rech­ne­risch Ab­wer­tun­gen zur Fol­ge hät­te.

• Das un­ver­än­der­te Zins­um­feld vor­aus­ge­schickt könn­ten auch hö­he­re Ri­si­ko­prä­mi­en für Im­mo­bi­li­en­in­vest­ments im Ver­gleich zum ri­si­ko­lo­sen Zins zu Wert­kor­rek­tu­ren füh­ren. Hier­bei gilt es zu dif­fe­ren­zie­ren: Bei Wohn­im­mo­bi­li­en deu­tet sich so­gar eine sin­ken­de Ri­si­ko­prä­mie an, wäh­rend die­se Über­le­gung für ei­ni­ge an­de­re Nut­zungs­ar­ten wie Ein­zel­han­del oder Ho­tels im Ein­zel­nen zu­tref­fen kann. Doch auch das lässt sich zum jet­zi­gen Zeit­punkt nicht pau­schal fest­stel­len, son­dern al­len­falls im Ein­zel­fall. An­de­rer­seits sind Immo­bilien ge­ra­de in Kri­sen oft­mals als si­che­re Hä­fen ge­sucht.

Warum ge­schlos­se­ne Fonds der­zeit we­ni­ger an­fäl­lig sind

Auf Fonds­ebe­ne sieht Wealth­cap ak­tu­ell kei­ne aku­ten Ab­wer­tungs­ten­den­zen, wie Dr. Rai­ner Krüt­ten wei­ter er­läu­tert und da­für folgen­de Grün­de an­führt:

• Wealth­cap hat vie­le hoch­wer­ti­ge Core-Immo­bilien in A-La­gen der größ­ten Städ­te im Port­folio. Sol­che Top-Ob­jek­te dürf­ten we­ni­ger an­fäl­lig für Kri­sen­si­tua­tio­nen sein.

• Zu­dem ver­folgt Wealth­cap grund­sätz­lich kon­ser­va­ti­ve Be­wer­tungs­an­sät­ze. Des­halb gibt es bei vie­len Fonds­ob­jek­ten Be­wer­tungs­re­ser­ven, die not­falls als Puf­fer wir­ken, wenn im Ein­zel­fall doch eine Ab­wer­tung not­wen­dig sein soll­te.

• Alle Fonds wei­sen aus­rei­chen­de Li­qui­di­täts­pols­ter auf, um kurz­fris­ti­ge Miet­aus­fäl­le zu kom­pen­sie­ren und gleich­zei­tig die mit den Fremd­ka­pi­tal­ge­bern ver­ein­bar­ten Zins- und Til­gungs­ra­ten re­gel­mä­ßig zu be­die­nen. Li­qui­di­tät ist auch in ge­schlos­se­nen Fonds kein Lu­xus, son­dern ein Wert an sich.

• Soll­te es wi­der Er­war­ten in ein­zel­nen Fonds den­noch zu kurz­fris­ti­gen Ab­wer­tun­gen kom­men, hat dies für die be­tei­lig­ten In­ves­to­ren in­for­ma­ti­ven Cha­rak­ter: Da es sich um ge­schlos­se­ne Fonds han­delt, muss eine Li­qui­da­ti­on nicht in ei­ner un­güns­ti­gen Markt­la­ge er­fol­gen. Es müs­sen kei­ne kurz­fris­ti­gen Ver­lus­te rea­li­siert wer­den.

• Wealth­cap un­ter­zieht sei­ne ge­schlos­se­nen Fonds re­gel­mä­ßig ei­nem Stress­test, um ins­be­son­de­re die Aus­wir­kun­gen deut­li­cher Ab­wer­tun­gen auf die Fä­hig­keit zur Be­die­nung des Fremd­ka­pi­tals zu ana­ly­sie­ren. Selbst bei Sze­na­ri­en mit Be­wer­tungs­ein­brü­chen um 40 Pro­zent sind kei­ne theo­re­ti­schen Zah­lungs­stö­run­gen auf­ge­tre­ten.

• An­ge­sichts der Co­ro­na-Kri­se und des Lock­downs kommt es in man­chen Fäl­len zu tem­po­rä­ren Miet­aus­fäl­len. Als treu­hän­de­risch ver­pflich­te­ter Ver­mö­gens­ver­wal­ter wägt der Fonds­ma­na­ger in je­dem kon­kre­ten Fall ab, was die bes­te Lö­sung im Sin­ne des An­le­gers ist.

„Eine au­ßer­plan­mä­ßi­ge Neu­be­wer­tung unserer Immo­bilien-Assets ist der­zeit we­der not­wen­dig noch sinn­voll. In­wie­weit eine Neu­be­wer­tung not­wen­dig wird un­ter­liegt aber ei­ner lau­fen­den Über­prü­fung.“, sagt Dr. Rai­ner Krüt­ten. Das gel­te so­wohl für Di­rekt- als auch für Fonds­in­vest­ments. Auch bei den tur­nus­mä­ßi­gen Be­wer­tun­gen zeig­ten sich bis­her noch kei­ne Auf­fäl­lig­kei­ten, so Krüt­ten wei­ter. Frei­lich kön­ne zum jet­zi­gen Zeit­punkt nie­mand mit Si­cher­heit sa­gen, wie sich die Co­ro­na-Kri­se wei­ter ent­wi­ckeln wer­de. „Ich habe kei­ne Glas­ku­gel“, so Krüt­ten. „Aber ich den­ke: Bei Wealth­cap und da­mit unsere Anleger sind in ei­ner recht kom­for­ta­blen Si­tua­ti­on.“