Frank­furt-Nie­der­rad

Frank­furt am Main ist die Stadt der Sky­line und der Ban­ken. Mit ei­nem Ma­kro-Score von 4,17 im Wealth­cap Scoring (2019: 3,67) er­reicht die Stadt am Main ei­nen Top­wert. Nied­ri­ger Leer­stand und ein ho­hes Spit­zen­miet­ni­veau in der City strah­len zu­dem auf wei­te­re Mi­kro­stand­or­te in Frank­furt aus. Nie­der­rad über­nimmt da­bei die Rol­le ei­ner aus­sichts­rei­chen Po­ten­zi­al­la­ge, die noch Flächen zu bieten hat – und über­zeugt im­mer mehr Un­ter­neh­men. Wir ha­ben die „Bü­ro­stadt“ im Rah­men der Wealth­cap Stu­die „Future Of­fice. Bü­ro­la­gen mit Perspektive“ nä­her un­ter­sucht.

Frank­furt am Main ist für sei­ne stadt­bild­prä­gen­de Sky­line und als ei­ner der führen­den Fi­nanz­plät­ze in Kon­ti­nen­tal­eu­ro­pa be­kannt. Doch die Bü­ro­nach­fra­ge speist sich nicht nur von Ban­ken und Bör­se. Die gro­ßen Ban­ken ste­hen für gut 20 Pro­zent der Bü­ro­aus­las­tung, doch auch vie­le an­de­re Dienst­leis­tungs­bran­chen sind stark in Frank­furt ver­tre­ten. Mit dem Frank­fur­ter Flug­ha­fen ver­fügt die Stadt zu­dem über Deutsch­lands wich­tigs­ten Lo­gis­tik-Hub mit en­ger Ver­bin­dung in na­he­zu alle Tei­le der Welt – und vor Aus­bruch der Co­ro­na-Pan­de­mie zu­dem über Deutsch­lands größ­te Ar­beits­stät­te mit mehr als 80.000 Be­schäf­tig­ten.

Am Frank­fur­ter Bü­ro­markt ste­hen zu­meist die eta­blier­ten Mi­kro­la­gen im Ram­pen­licht, wie das West­end, die In­nen­stadt oder das Ban­ken­vier­tel. Doch es las­sen sich auch ei­ni­ge Po­ten­zi­al­la­gen iden­ti­fi­zie­ren. Ein Bei­spiel ist die „Bü­ro­stadt Nie­der­rad“, in­zwi­schen auch „Lyo­ner Quar­tier“ ge­nannt. Der süd­lich des Mains ge­le­ge­ne Stadt­teil hat in den ver­gan­ge­nen Jah­ren eine be­acht­li­che Ent­wick­lung durch­lau­fen. In den 1960er- und 1970er-Jah­ren als Ent­las­tungs­bü­ro­stand­ort ent­wi­ckelt, krank­te das Ge­biet schließ­lich an die­ser ein­sei­ti­gen Nut­zungs­struk­tur. Die Leer­stän­de stie­gen. Die Stadt Frank­furt und private In­itia­ti­ven ver­such­ten des­halb, vor al­lem durch Um­nut­zun­gen das Quar­tier ge­zielt auf­zu­wer­ten – mit Er­folg.

Ma­ro­de Alt­bau­ten wur­den ab­ge­ris­sen, leer ste­hen­de Büro­gebäude zu Wohn­kom­ple­xen um­ge­wan­delt und die In­fra­struk­tur aus­ge­baut. Das Quar­tier be­lebt sich – und kann nun umso stär­ker von sei­nen Vor­tei­len pro­fi­tie­ren. Ne­ben der sehr gu­ten ÖPNV- und Stra­ßen­an­bin­dung sorgt die Lage zwi­schen In­nen­stadt und Flug­ha­fen für kur­ze Wege. Wer in der City lebt, kann mit dem Fahr­rad be­quem sei­nen Ar­beits­platz er­rei­chen. Platz steht in aus­rei­chen­dem Maße zur Ver­fü­gung: 2020 be­trug der Bü­ro­flä­chen­be­stand rund 660.000 qm (2019: 650.000 qm) bei ei­nem durch­schnitt­li­chen Neu­zu­gang von 2.120 qm. Wei­te­re Bau- und Re­vi­ta­li­sie­rungs­pro­jek­te sind in der Pipe­line, das Ent­wick­lungs­po­ten­zi­al ist dank frei­er Flächen we­sent­lich hö­her als auf der an­de­ren Main­sei­te. Zu­gleich sind Neu­ver­mie­tun­gen für Frank­fur­ter Ver­hält­nis­se güns­tig: 2020 lag die Bü­ro­spit­zen­mie­te in der City bei 41,00 Euro/qm, in Nie­der­rad bei 17,00 Euro/qm (18,00 Euro/qm).

Al­ler­dings ist das Leer­stands­ri­si­ko noch im­mer ver­gleichs­wei­se hoch. Die Leer­stands­quo­te lag 2020 bei 11,2 Pro­zent (2019 bei 7,7 Pro­zent) und da­mit deut­lich hö­her als im Rest der Stadt – aber deut­lich nied­ri­ger als 21,7 % Leer­stand von 2012, was die Er­fol­ge der Quar­tiers­ent­wick­lung vor Ort ein­drucks­voll un­ter­streicht.

Wei­te­res Ver­bes­se­rungs­po­ten­zi­al be­steht nach wie vor beim An­ge­bot an Gas­tro­no­mie und Ein­zel­han­del sowie bei den ÖPVN-Ver­bin­dun­gen in­ner­halb des Quar­tiers, wo­bei dort be­reits deut­li­che Fort­schrit­te ge­macht wur­den. So­mit birgt Nie­der­rad noch im­mer viel Po­ten­zi­al, das es zu he­ben gilt. Das zei­gen auch die Er­geb­nis­se unserer Bü­ro­la­gen­stu­die „Future Of­fice – Bü­ro­la­gen mit Perspektive“. Nie­der­rad er­zielt ein Scoring von 3,42 (2019: 3,33) auf­ge­teilt nach Mi­kro- und Ma­kro­la­ge und liegt da­mit im so­li­den Mit­te­feld. Da­bei sticht die Er­folgs­kom­po­nen­te Wert­än­de­rung mit ei­nem Wert von 3,5 aus In­ves­to­ren­sicht her­vor.

Die­se Ar­gu­men­te schei­nen auch die Deka über­zeugt zu ha­ben. Der Fonds­spe­zia­list der Spar­kas­sen-Fi­nanz­grup­pe ist schon lan­ge mit ei­ner Büro­immobilie in pro­mi­nen­ter Lage in Nie­der­rad ver­tre­ten – und bleibt dem Stand­ort treu: Der­zeit ent­steht ein Neu­bau, der nach Fer­tig­stel­lung Platz für 3.500 der ins­ge­samt 4.400 Mit­arbeiter des Fi­nanz­un­ter­neh­mens bieten wird.