Theo­rie in die Praxis um­ge­setzt

Das „Five Rings“ in Mün­chen ist heu­te ein modernes Büro­gebäude ganz im Sin­ne von „Future Of­fice“. Worauf es da­bei an­kommt, er­fah­ren Sie in unserer The­men­pa­pier­rei­he „Future Of­fice“. Das ar­chi­tek­to­nisch ein­drucks­vol­le Five Rings im west­li­chen Teil des Mün­che­ner Stadt­be­zirks Berg am Laim bie­tet fle­xi­bel ge­stalt­ba­re Bü­ro­flä­chen für Un­ter­neh­men aus den un­ter­schied­lichs­ten Bran­chen.

Ein „Future Of­fice“ muss den An­sprü­chen ei­ner sich schnell wan­deln­den Ar­beits­welt ge­recht wer­den, um für lang­fris­tig ori­en­tier­te In­ves­to­ren auch nach vie­len Jah­ren ein wett­be­werbs­fä­hi­ges Ob­jekt und da­mit ein ren­ta­bles In­vest­ment dar­zu­stel­len. Dazu muss ein Bü­ro­ob­jekt gleich in meh­re­ren Ka­te­go­rien über­zeu­gen kön­nen, denn „Future“ be­deu­tet nicht nur, zeit­ge­mä­ße Tech­no­lo­gie an­zu­bie­ten. Das „Five Rings“ in Mün­chen ist im Zuge sei­ner Re­vi­ta­li­sie­rung zu ei­nem Vor­zei­ge­mo­dell für in­tel­li­gent ge­dach­te Flä­chen­kon­zep­te ge­wor­den. Die Lie­gen­schaft ver­bin­det die vier Kri­te­ri­en und wird erst da­durch zu ei­nem voll­ständigen Future Of­fice: Well­be­ing, Fle­xi­ble, Green und Smart.

WELLBEING

Mit­arbeiter, die sich an ih­rem Ar­beits­platz wohl­füh­len, sind pro­duk­ti­ver. Dies ist längst kein Ge­heim­nis mehr. Des­we­gen soll­te beim Ent­wi­ckeln neu­er Bü­ro­flä­chen­kon­zep­te auch im­mer der Well­be­ing-Fak­tor be­rück­sich­tigt wer­den. Dies ist dop­pelt vor­teil­haft für die Un­ter­neh­men, da ne­ben der Pro­duk­ti­vi­täts­stei­ge­rung auch eine stär­ke­re Ver­bun­den­heit der Mit­arbeiter zu ihren Ar­beit­ge­bern ent­steht. Wel­che Fak­to­ren das Wohl­be­fin­den wirk­lich stei­gern, ist da­bei von Mit­arbeiter zu Mit­arbeiter un­ter­schied­lich. Man­che wün­schen sich Fle­xi­bi­li­tät hin­sicht­lich Arbeits­zeiten und Ar­beits­um­feld, an­de­re hin­ge­gen be­vor­zu­gen die ge­wohn­te Ar­beits­at­mo­sphä­re. Oft­mals gibt es ein Ver­lan­gen nach dem per­sön­li­chen Aus­tausch un­ter­ein­an­der. Wäh­rend also ein so­ge­nann­ter „Si­lent Worker“ ei­nen ru­hi­gen Platz im Sin­ne klas­si­scher Ein­zel­bü­ros wünscht, ar­bei­tet der „Com­mu­ni­ca­tor“ in ei­nem Mul­tispace am ef­fi­zi­en­tes­ten.

Im Five Rings ste­hen da­her ver­schie­dene Bü­ro­raum­ar­ten zur Ver­fü­gung. Im prak­ti­schen In­te­ri­or Of­fice ist eine an­ge­neh­me Ar­beits­at­mo­sphä­re ga­ran­tiert, um sich ganz auf die wich­tigs­ten Pro­jek­te kon­zen­trie­ren zu kön­nen. Die groß­zü­gi­gen Co-Working Spaces hin­ge­gen bieten viel Raum für eine pro­duk­ti­ve Team­ar­beit. Für sport­li­che Be­tä­ti­gungs­mög­lich­kei­ten sorgt ein groß­zü­gi­ges Fit­ness­stu­dio auf 1.900 qm.

Durch die Architektur als ver­glas­ter Ke­gel­stumpf wer­den die Flächen von viel na­tür­li­chem Licht er­fasst. Die dop­pel­scha­li­ge Au­ßen­fas­sa­de bie­tet ne­ben ei­nem gran­dio­sen Pan­ora­ma­blick au­ßer­dem eine gute Be­lüf­tung und eine zu­ver­läs­si­ge Ab­schir­mung ge­gen Lärm. Zu­dem hat das nä­he­re Um­feld et­was zu bieten.

5 Kri­te­ri­en

• hohe De­cken, of­fe­ner Raum, mit­wach­sen­de Flächen

• an­ge­neh­mes Raum­kli­ma durch De­cken­küh­lung mit Akus­tik­funk­ti­on

• ru­hi­ge Bü­ros: Dop­pel­fas­sa­de mit Schall­schutz-Ver­gla­sung

• Bar­rie­re­frei­heit, Tief­ga­ra­ge und Per­so­nen­auf­zü­ge

• voll aus­ge­stat­te­te Tee­kü­chen und ru­hi­ger In­nen­hof

FLEXIBLE

Fle­xi­bi­li­tät ge­winnt für un­ser Le­ben und Ar­beits­le­ben ste­tig an Be­deu­tung. Bü­ro­mie­ter wech­seln häu­fi­ger ihren Stand­ort. Sie wol­len, dass ihre Flächen mit ihren be­trieb­li­chen Er­for­der­nis­sen at­men. Des­halb müs­sen auch die Bü­ro­räu­me mög­lichst fle­xi­bel an sich ver­än­dern­de Mie­ter­an­sprü­che an­ge­passt wer­den kön­nen. Zu­dem un­ter­schei­den sich die Flä­chen­er­for­der­nis­se der ein­zel­nen Un­ter­neh­men und Bran­chen sehr stark.

Da­bei muss mög­lichst prag­ma­tisch ge­dacht wer­den. Im Five Rings in Mün­chen wer­den ver­schie­dene Bü­ro­raum­kon­zep­te durch ei­nen be­kann­ten Co-Working An­bie­ter an­ge­bo­ten. Die Bü­ro­räu­me kön­nen den ei­ge­nen Be­dürf­nis­sen ent­spre­chend an­ge­passt wer­den. Auch die Mö­blie­rung und das Lay­out kön­nen im­mer spe­zi­fisch an den Mie­ter an­ge­passt wer­den. Au­ßer­dem gibt es die Mög­lich­keit, die Räum­lich­kei­ten zu er­wei­tern, falls mehr Platz für neue Mit­arbeiter be­nö­tigt wird. Auch falls nur ein kurz­zei­ti­ges Pro­jekt-Of­fice ge­sucht wird, ist man bei Five Rings gut auf­ge­ho­ben. In den fer­ti­gen Räu­men kann die Ar­beit di­rekt auf­ge­nom­men wer­den, und durch die ein­mo­na­ti­ge Kün­di­gungs­frist nach Pro­jek­ten­de kön­nen sie auch fle­xi­bel wie­der ver­las­sen wer­den.

GREEN

Nach­hal­tig­keits­kon­zep­te bei Bü­ro­ge­bäu­den sind kei­ne Kür mehr, son­dern längst Pflicht. Sie wer­den von In­ves­to­ren ver­langt, aber auch von Nut­zern be­zie­hungs­wei­se Mie­tern. So hat Nach­hal­tig­keit auch ei­nen gro­ßen Ein­fluss auf das Image des Ar­beit­ge­bers. Mit­arbeiter ent­schei­den sich im­mer mehr ge­zielt für ei­nen mög­lichst nach­hal­ti­gen Ar­beits­ort, da sie dies als ein Be­wer­tungs­kri­te­ri­um für die Ar­beit­ge­ber­qua­li­tät aus­le­gen. Dar­über hin­aus sind Büro­immobilien, die sol­che Stan­dards nicht mehr er­fül­len, kei­ne be­vor­zug­te As­set-Op­ti­on für In­ves­to­ren und wer­den des­halb auf lan­ge Sicht kei­ne Ab­neh­mer mehr auf dem Markt fin­den.

Das Five Rings, das auch über eine groß­zü­gig an­ge­leg­te, be­grün­te Dach­flä­che ver­fügt, kann durch sei­ne zen­tra­le Lage und her­vor­ra­gen­de An­bin­dung an den Mitt­le­ren Ring ide­al mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln er­reicht wer­den. Bus, Tram, U- und S-Bahn Sta­tio­nen sind in di­rek­ter Nähe des Ge­bäu­des. Die Op­ti­on mit dem Fahr­rad zur Ar­beit zu kom­men, wird durch den zu­ge­hö­ri­gen Fahr­rad­kel­ler un­ter­stützt.

Die Nach­hal­tig­keit ei­nes Ge­bäu­des kann zu­dem durch zahl­rei­che Zer­ti­fi­zie­run­gen be­schei­nigt wer­den. Ei­ner der wich­tigs­ten ist die der Deut­schen Ge­sell­schaft für Nach­hal­ti­ges Bau­en (DGNB). Für die DGNB ist ein wich­ti­ges Kri­te­ri­um die Fle­xi­bi­li­tät des Ge­bäu­des, so grei­fen die Kri­te­ri­en in­ein­an­der. Fle­xi­bel nutz­ba­re Bü­ro­flä­chen ste­hen sel­te­ner leer und wer­den von den Nut­zern lang­fris­tig ak­zep­tiert. Die Immo­bilien ha­ben zu­dem eine län­ge­re Le­bens­dau­er und ge­rin­ge­re Le­bens­zy­klus­kos­ten. All dies wird Five Rings von der DGNB be­schei­nigt. Die indivi­duell ge­stalt­ba­ren Flächen bieten Raum für Nut­zer aus fast je­der Bran­che und er­hö­hen so­mit die Aus­las­tungs­ef­fi­zi­enz der Im­mo­bi­lie.

SMART

Ein ein­fa­ches di­gi­ta­les Ar­beits­um­feld ist heut­zu­ta­ge Grund­vor­aus­set­zung, aber ei­gent­lich auch schon nicht mehr aus­rei­chend. Die jün­ge­ren Ge­ne­ra­tio­nen, die mit dem Smart­phone auf­ge­wach­sen sind, ver­fü­gen über hohe Di­gi­tal­kom­pe­tenz und er­war­ten dies auch von ih­rem Um­feld. Die­se „Di­gi­tal Na­ti­ves“ for­dern in­tel­li­gen­te Bü­ros mit Smart Of­fice-Tech­no­lo­gien, die dem Di­gi­ta­li­sie­rungs­trend ent­spre­chen. Zu­gang und Kon­nek­ti­vi­tät wer­den zu zen­tra­len Ele­men­ten mo­der­ner Bü­ro­kon­zep­te.

Das Five Rings bie­tet ein op­ti­ma­les di­gi­ta­les Ar­beits­um­feld. Ne­ben den Grund­vor­aus­set­zun­gen wie ei­ner si­che­ren Te­le­fon­lei­tung, High-Speed-In­ter­net und WIFI im gan­zen Gebäude bie­tet die Lie­gen­schaft wei­te­re Smart-Fea­tures für sei­ne Mie­ter. So ist das Zu­gangs­sys­tem bei­spiels­wei­se durch ein modernes ID-Kar­ten Sys­tem ge­schützt.

„Das Five Rings in Mün­chen ist ein her­vor­ra­gen­des Bei­spiel da­für, wie eine Büro­immobilie an die modernen An­for­de­run­gen des Future Of­fice an­ge­passt wer­den kann und da­bei alle vier Er­folgs­kri­te­ri­en be­rück­sich­tigt“, sagt Tho­mas Rü­bel­mann, Head of As­set Ma­nage­ment von Wealth­cap. „Wie und in wel­chem Um­fang dies im Ein­zel­nen mög­lich ist, hängt na­tür­lich stark vom je­wei­li­gen Ob­jekt ab. Des­halb kann es kei­ne Blau­pau­sen ge­ben. Beim Five Rings gab es je­doch meh­re­re ziel­füh­ren­de An­satz­punk­te, die auch an an­de­rer Stel­le er­folg­ver­spre­chend sein kön­nen.“