Future As­set Al­lo­ca­ti­on

Für Ban­ken und Spar­kas­sen be­kommt das De­pot-A zu­neh­mend stra­te­gi­sche Be­deu­tung zur Sta­bi­li­sie­rung der Ge­samt­erträ­ge. Vie­le De­pot-A-Manager agie­ren da­bei über­wie­gend ri­si­ko­avers – nicht nur ge­bremst durch die Re­gu­lie­rung. Für Dr. Stef­fen Hart­mann, Head of Tran­sac­tions & Stra­tegy Real Assets bei He­la­ba In­vest, gibt es vor al­lem ei­nen Weg zu ei­nem re­si­li­en­ten Real-As­set-Port­folio: Diversi­fikation mit dem Ziel ei­ner mög­lichst ho­hen Gra­nu­la­ri­tät der Cash­flows. Mehr De­tails le­sen Sie hier im In­ter­view zur ak­tu­el­len Wealth­cap Stu­die „Future As­set Al­lo­ca­ti­on – Re­si­li­enz in der in­sti­tu­tio­nel­len An­la­ge“.

DR. STEFFEN HARTMANN Weil die Er­trags­säu­len im klas­si­schen Kern­ge­schäft der Kre­dit­in­sti­tu­te vor dem Hin­ter­grund von Nied­rig­zin­sen, Di­gi­ta­li­sie­rung und Wett­be­werb un­ter Druck ge­ra­ten sind. Im De­pot-A – also den Ka­pi­tal­an­la­gen der Kre­dit­in­sti­tu­te auf ei­ge­ne Rech­nung – hin­ge­gen wird oft­mals noch Er­trags­po­ten­zi­al iden­ti­fi­ziert. Mit den bis­he­ri­gen An­la­ge­stra­te­gien wach­sen die Bäu­me al­ler­dings auch nicht mehr in den Him­mel, wes­we­gen ei­ni­ge Kre­dit­in­sti­tu­te ihre De­pot-A-Stra­te­gie über­ar­bei­ten.

DR. STEFFEN HARTMANN In ers­ter Li­nie sind das na­tür­lich die nied­ri­gen Zin­sen und Ren­di­te­er­war­tun­gen. Mit rei­nen An­lei­he­port­fo­li­os las­sen sich die Ziel­ren­di­ten nicht mehr er­rei­chen und die teils sehr ho­hen Prei­se an den In­vest­ment­märk­ten ber­gen ne­ben nied­ri­gen Aus­schüt­tungs­ren­di­ten auch ein ge­wis­ses Rück­schlag­po­ten­zi­al. Wol­len De­pot-A-Manager in die­sem Um­feld das Er­trags­po­ten­zi­al aus­schöp­fen, müs­sen sie ihre An­la­ge­stra­te­gie und ihre As­set Al­lo­ca­ti­on an­pas­sen. Da­her investieren sie zu­neh­mend in il­li­qui­de As­set­klas­sen. Doch re­gu­la­to­ri­sche Leit­plan­ken und eine oft­mals zu be­ob­ach­ten­de grund­sätz­li­che Ri­si­ko­aver­si­on brem­sen sie da­bei.

DR. STEFFEN HARTMANN Re­gu­la­to­risch sind vor al­lem die Ei­gen­ka­pi­tal- und Li­qui­di­täts­an­for­de­run­gen sowie stren­ge Vor­ga­ben an das Re­port­ing zu be­ach­ten. In­so­fern fal­len bei­spiels­wei­se Ziel­fonds mit ein­ge­schränk­tem Rück­ga­be­recht oder mit ei­nem für Kre­dit­in­sti­tu­te un­zu­rei­chen­dem Be­richts­we­sen bei der In­vest­ment­aus­wahl oft­mals schon durchs Ras­ter. An­bie­ter von in­sti­tu­tio­nel­len An­la­ge­pro­duk­ten kön­nen mit spe­zi­ell auf die­se An­for­de­run­gen zu­ge­schnit­te­nen Pro­duk­ten re­agie­ren, doch das An­la­ge­uni­ver­sum ist durch die ge­nann­ten An­for­de­run­gen und Re­strik­tio­nen häu­fig ein­ge­schränkt, erst recht bei In­ves­ti­tio­nen im Aus­land mit lo­ka­len Fonds­ma­na­gern. Ich per­sön­lich habe bei man­chen mei­ner Ge­sprä­che den Ein­druck, dass Re­port­ing und Ri­si­ko­mes­sung in­zwi­schen wich­ti­ger sind als die Stra­te­gie und das ri­si­ko­ad­jus­tier­te Ren­di­te­po­ten­zi­al ei­nes Investments. Aber ich glau­be nicht, dass Re­gu­lie­rung, zu­wei­len „aus­ufern­des“ Re­port­ing und ver­meint­li­che Ri­si­ko­aver­si­on in der nächs­ten Kri­se vor Ab­schrei­bun­gen schüt­zen.

DR. STEFFEN HARTMANN Il­li­qui­de Sach­wer­te wie Immo­bilien, In­fra­struk­tur oder Private Debt wer­den we­gen ihrer ver­gleichs­wei­se sta­bi­len Cash­flows ge­schätzt und die Höhe der Aus­schüt­tungs­ren­di­ten ist zu­meist aus­kömm­lich. Zu­dem sind sie we­ni­ger vo­la­til als zum Bei­spiel Ak­ti­en, wie die Kurs­rück­gän­ge an den Bör­sen im vo­ri­gen Jahr mit an­schlie­ßen­der Er­ho­lung ge­zeigt ha­ben. Den­noch ist die Al­lo­ka­ti­on in die­sen As­set­klas­sen bei Kre­dit­in­sti­tu­ten im Ver­gleich zu an­de­ren in­sti­tu­tio­nel­len An­le­ger­grup­pen wie bei­spiels­wei­se Ver­sor­gungs­wer­ken oder Pen­si­ons­kas­sen oft­mals noch im­mer nied­rig. Ganz ohne Ri­si­ko­be­reit­schaft las­sen sich die Ren­di­ten aber nicht er­wirt­schaf­ten, die vie­le In­sti­tu­te zur Sta­bi­li­sie­rung ihrer Ge­winn- und Ver­lust­rech­nung be­nö­ti­gen.

DR. STEFFEN HARTMANN In ers­ter Li­nie durch Di­ver­si­fi­zie­rung, und zwar nicht nur auf re­gio­na­ler Ebe­ne. Real-As­set-Investments soll­ten mög­lichst breit über Län­der, Sek­to­ren, Ob­jek­te, Miet­ver­trags­struk­tu­ren, Pro­dukt­an­bie­ter und Zy­klen ge­streut sein. Eine mög­lichst hohe Cash­flow-Gra­nu­la­ri­tät ist der bes­te Weg zu weit­ge­hend sta­bi­len und pro­gnos­ti­zier­ba­ren Aus­schüt­tungs­ren­di­ten. Nach unserer Mei­nung ist dies vor al­lem bei klei­ne­ren und mit­tel­gro­ßen In­sti­tu­ten nur mit Fonds­struk­tu­ren ef­fi­zi­ent um­setz­bar, denn für Di­rekt­in­vest­ments feh­len zum ei­nen oft­mals die Ka­pa­zi­tä­ten und zum an­de­ren die teil­wei­se er­for­der­li­che Spe­zia­lis­ten-Ex­per­ti­se. Real-As­set-Investments sind kom­ple­xer als An­lei­he­port­fo­li­os – und die Kom­ple­xi­tät nimmt wei­ter zu.

DR. STEFFEN HARTMANN In vie­len Real-As­set-Märk­ten sind die Prei­se in den ver­gan­ge­nen Jah­ren stark ge­stie­gen, bei­spiels­wei­se bei Wohn­im­mo­bi­li­en. Ent­spre­chend nied­rig sind in­zwi­schen die Aus­schüt­tungs­ren­di­ten. Da­mit wird die Aus­wahl der Assets schwie­ri­ger und die An­for­de­run­gen an das As­set-Ma­nage­ment im Hin­blick auf wert­schöp­fen­de Maß­nah­men zur Op­ti­mie­rung des Net­to­er­trags wird kom­ple­xer. Au­ßer­dem dif­fe­ren­zie­ren sich die In­vest­ment­märk­te im­mer wei­ter aus. Ge­sund­heits­im­mo­bi­li­en, Lo­gis­tik­hal­len oder Re­chen­zen­tren zum Bei­spiel ha­ben sich in­zwi­schen zu ei­gen­stän­di­gen Nut­zungs­ar­ten ent­wi­ckelt – mit durch­aus noch nen­nens­wer­ten Ren­di­te­po­ten­zia­len. Hin­zu kom­men aus­län­di­sche Märk­te, die eben­falls Spe­zi­al­wis­sen und un­ter Um­stän­den so­gar Prä­senz vor Ort er­for­dern.

Für alle die­se spe­zi­el­len In­vest­ment­the­men wer­den heut­zu­ta­ge spe­zia­li­sier­te Fonds in­iti­iert. Vie­le grö­ße­re in­sti­tu­tio­nel­le In­ves­to­ren di­ver­si­fi­zie­ren in­zwi­schen be­vor­zugt auf Port­folio- und nicht mehr auf Ziel­fonds­ebe­ne. Doch für klei­ne­re und mit­tel­gro­ße In­ves­to­ren und Kre­dit­in­sti­tu­te wird die­se Qual der Wahl zu­neh­mend zu kom­plex und es fehlt häu­fig an Zu­gang zu solch spe­zia­li­sier­ten Fonds und Ma­na­gern, ins­be­son­de­re im Aus­land. Spe­zi­ell auf ihre Er­for­der­nis­se zu­ge­schnit­te­ne Dach­fonds sind für die­se Investoren­gruppe ein sinn­vol­ler An­satz.

DR. STEFFEN HARTMANN Auf je­den Fall ein mo­de­ra­ter Ein­satz von Fremd­ka­pi­tal. Ein zu ho­her Le­vera­ge erhöht das Ri­si­ko ei­nes Investments, wenn doch mal et­was schief­geht. Und ge­ra­de bei lang­fris­ti­gen Investments spie­len die Be­rück­sich­ti­gung und die recht­zei­ti­ge An­ti­zi­pie­rung von Me­ga­trends eine trei­ben­de Rol­le. Das sind für uns Trends wie zum Bei­spiel die fort­schrei­ten­de Ur­ba­ni­sie­rung, der de­mo­gra­fi­sche Wan­del und die Di­gi­ta­li­sie­rung. Wel­che Aus­wir­kun­gen die­se ge­sell­schaft­li­chen Ent­wick­lun­gen auf ein­zel­ne As­set­klas­sen und Nut­zungs­ar­ten, Stand­or­te und bis zum ein­zel­nen Ob­jekt ha­ben wer­den, soll­te für eine re­si­li­en­te An­la­ge­stra­te­gie un­be­dingt be­rück­sich­tigt wer­den.

DR. STEFFEN HARTMANN Nach­hal­tig­keit wird in Zu­kunft ein mas­si­ver Trei­ber sein. Der­zeit stellt es aber auch eine Her­aus­for­de­rung dar, die re­gu­la­to­ri­schen Vor­ga­ben in die­se Rich­tung um­zu­set­zen oder bei der Be­ur­tei­lung von Immo­bilien und Mie­tern ein ge­eig­ne­tes Scoring oder Ra­ting sowie trans­pa­ren­te, ein­heit­li­che Markt­stan­dards ein­zu­füh­ren. In je­dem Fall wird uns das The­ma dau­er­haft be­glei­ten. Ein nicht ESG-kon­for­mes Büro­gebäude wird schon bald nur noch schwer an die be­gehr­ten in­ter­na­tio­na­len, bo­ni­täts­star­ken Mie­ter, die sich eben­falls ESG-Kri­te­ri­en un­ter­wer­fen, ver­miet­bar sein. Ob­jek­te ohne ein Min­dest­maß an ESG-Kon­for­mi­tät wer­den lang­fris­tig kaum noch vermietet oder an in­sti­tu­tio­nel­le In­ves­to­ren ver­kauft wer­den kön­nen.