Ein­zel­han­del be­haup­tet sich

Ein­zel­han­del gleich lang­fris­ti­ge Miet­ver­trä­ge und bo­ni­täts­star­ke Mie­ter? Das war ein­mal. Die Bran­che ist im Wan­del. Joa­chim Stumpf, Ge­schäfts­füh­rer der BBE Han­dels­be­ra­tung, und Sebs­ti­an Zeh­rer, Lei­ter Re­se­arch bei Wealth­cap, er­läu­tert die Trei­ber des Wan­dels. Zu­sam­men mit den Spe­zia­lis­ten von BBE ver­öf­fent­licht Wealth­cap die Stu­die „Future Re­tail – DNA des Er­fol­ges. Er­folgs­ge­heim­nis zu­kunfts­star­ker Han­dels­stand­or­te“ und ein neu­es Scoring. Ana­ly­siert wur­den die für ein er­folg­rei­ches In­vest­ment in Handels­immobilien ent­schei­den­den Fak­to­ren – ana­log zum Wealth­cap Scoring für Wohn­la­gen.

Seit 2011 steigt der Um­satz des deut­schen Ein­zel­han­dels konti­nuierlich an. Gleich­zei­tig sta­gniert seit­her die ku­mu­lier­te Ver­kaufs­flä­che. Steigt wo­mög­lich die Flä­chen­leis­tung, also der Um­satz pro Fläche im sta­tio­nä­ren Handel? „Kei­nes­wegs“, sagt Joa­chim Stumpf. Viel­mehr stei­ge der An­teil des On­line-Han­dels am Ge­samt­um­satz von Jahr zu Jahr. Für 2018 schätzt der Han­dels­ver­band Deutsch­land (HDE), dass je­der zehn­te Euro im In­ter­net ver­dient wur­de.

Kei­ne Fra­ge: Der Ein­zel­han­del durch­läuft mas­si­ve Struk­tur­ver­än­de­run­gen. Wer in Immo­bilien in­ves­tiert, soll­te sich von die­sen Um­wäl­zun­gen je­doch nicht ab­schre­cken las­sen. Pau­schal ist das Di­gi­tal­ge­schäft kei­ne exis­ten­zi­el­le Be­dro­hung für den sta­tio­nä­ren Ein­zel­han­del. Dazu ist letz­te­rer zu viel­fäl­tig, auch mit sei­nen di­ver­sen Hy­brid­for­men. Wer­fen wir ei­nen dif­fe­ren­zier­te­ren Blick auf ak­tu­el­le Ten­den­zen und, dar­aus ab­ge­lei­tet, die Chan­cen und Heraus­forde­rungen für Händ­ler und Ver­mie­ter.

Sta­tio­nä­rer Kauf wird häu­fi­ger on­line vor­be­rei­tet als um­ge­kehrt

Mit Vor­an­schrei­ten des E-Com­mer­ce ist in der Bran­che oft die Sor­ge vor „Be­ra­tungs­raub“ zu ver­neh­men. Da­mit ist ge­meint, dass Kun­den sich in ei­ner Fi­lia­le be­ra­ten las­sen, mög­li­cher­wei­se so­gar Tex­ti­li­en und Schu­he an­pro­bie­ren, um sie an­schlie­ßend on­line bei ei­nem Ver­sand­händ­ler zu be­stel­len. Doch Stumpf zu­fol­ge ist in der Rea­li­tät der um­ge­kehr­te Fall deut­lich häu­fi­ger: Sta­tio­nä­re Käu­fe wer­den durch On­line-Re­cher­che vor­be­rei­tet. Umso wich­ti­ger ist es für sta­tio­nä­re Ein­zel­händ­ler, den On­line-Handel nicht als Be­dro­hung, son­dern als Er­wei­te­rung wahr­zu­neh­men und vor al­lem die ei­ge­ne di­gi­ta­le Sicht­bar­keit zu stär­ken. Auch wer selbst kei­nen On­line-Handel be­treibt, muss im In­ter­net als re­le­van­te Ein­kaufs­stät­te wahr­ge­nom­men wer­den.

Der on­lin­ege­ne­rier­te Um­satz steigt jähr­lich kräf­tig an, die Dy­na­mik des Wachs­tums flaut al­ler­dings ab

Quel­le: HDE On­line-Mo­ni­tor

Ge­ne­rell müs­sen Un­ter­neh­men mehr Auf­wand in die Fre­quenz­er­hö­hung ste­cken, als dies vor dem di­gi­ta­len Zeit­al­ter der Fall war. Schließ­lich sind Kun­den heut­zu­ta­ge in der Re­gel stets über die Prä­senz je­des Stores in­for­miert, un­ab­hän­gig da­von, ob sie lan­ge nicht mehr vor Ort wa­ren oder so­gar noch nie. Die Wege wer­den ef­fi­zi­en­ter ge­stal­tet, das will­kür­li­che „Bum­meln“ ent­fällt zu­neh­mend. Und in glei­chem Maße ent­fällt die tra­di­tio­nel­le Lauf­kund­schaft, über die Ein­zel­händ­ler sich frü­her, zu­sätz­lich zu den ge­zielt an­we­sen­den Be­su­chern, freu­en konn­ten. Zwi­schen Mai 2016 und Mai 2018 gab es le­dig­lich vier Mo­na­te, in de­nen die Be­su­cher­fre­quenz des deut­schen Ein­zel­han­dels im Ver­gleich zum Vor­jah­res­mo­nat ge­stie­gen ist. In al­len an­de­ren Mo­na­ten ist Rück­lauf zu ver­zeich­nen.

On­line-Handel nur ei­ner von vie­len Grün­den für stär­ke­ren Wett­be­werb

In vie­len Bran­chen dif­fe­ren­ziert sich der Wett­be­werb, wo­bei der Vor­marsch des On­line-Han­dels nur ei­ner von vie­len Grün­den ist. In ei­ni­gen Bran­chen kom­men di­ver­se Fak­to­ren zu­sam­men. Bei den Sport­aus­rüs­tern etwa teil­ten lan­ge ei­ni­ge klas­si­sche Wett­be­wer­ber den Groß­teil des Markts un­ter sich auf. Hin­zu kom­men in­ter­na­tio­na­le Play­er, der­zeit un­ter an­de­rem aus Frank­reich und Ös­ter­reich.

Zu­sätz­li­cher Wett­be­werb ent­steht durch ein er­wei­ter­tes An­ge­bot an­de­rer Be­triebs­for­men. So neh­men mitt­ler­wei­le Ein­zel­händ­ler aus den Sek­to­ren Mode oder Life­style Sport­ar­ti­kel in ihr Sor­ti­ment auf. Gro­ße Her­stel­ler wie Adi­das oder Nike er­öff­nen Mo­no­la­bel-Stores. Nicht zu­letzt ent­steht auch durch die Dis­coun­ter Druck im Markt. Stellt Aldi etwa Nor­dic-Wal­king-Stö­cke ins Re­gal, so las­sen sich tat­säch­lich be­reits tags dar­auf Um­satz­rück­gän­ge der tra­di­tio­nel­len Sport­ar­ti­kel-Händ­ler fest­stel­len.“, so Joa­chim Stumpf.

Im Le­bens­mit­tel­ein­zel­han­del ent­ste­hen neue in­ner­städ­ti­sche For­ma­te

Der Le­bens­mit­tel­ein­zel­han­del er­fährt un­ter al­len Han­dels­seg­men­ten die ge­rings­te Be­ein­träch­ti­gung durch den E-Com­mer­ce. Da­her lässt sich dort eine ge­wis­se Sta­bi­li­tät ver­mu­ten. Ent­schei­dend für den Er­folg ist die lo­ka­le Po­si­tio­nie­rung des je­wei­li­gen Mark­tes sowie das Mo­bi­li­täts­ver­hal­ten der Kon­su­men­ten. Seit ei­ni­gen Jah­ren wird wie­der eine hö­he­re Di­stanz­sen­si­bi­li­tät be­ob­ach­tet. Die Be­reit­schaft, grö­ße­re Ent­fer­nun­gen für den Le­bens­mit­tel­ein­kauf zu­rück­zu­le­gen, ist also ge­sun­ken. 48 Pro­zent der Kun­den wün­schen sich eine Weg­zeit von drei bis fünf Mi­nu­ten. Die­se Ten­denz ist eng mit der Reur­ba­ni­sie­rung ver­knüpft. Im­mer mehr Men­schen zieht es in die In­nen­städ­te, wo sie ei­nen fuß­läu­fig er­reich­ba­ren Ein­zel­han­del er­war­ten. Vie­le be­sit­zen kein Auto, wes­halb ent­le­ge­ne Märk­te mit gro­ßer Park­flä­che seit etwa 2007 wie­der auf dem Rück­zug sind und die gro­ßen Su­per­markt­ket­ten, die zu­vor „auf die grü­ne Wie­se“ ge­flüch­tet wa­ren, sich nun um Nach­ver­dich­tung in den Städ­ten be­mü­hen.

Doch dort ist der Platz be­grenzt. „Gro­ße An­bie­ter su­chen vor al­lem in den In­nen­städ­ten nach neu­en For­ma­ten“, er­klärt Joa­chim Stumpf. „Des­halb ent­ste­hen mo­men­tan Ein­zel­han­dels­flä­chen, wo man dies vor ei­ni­ger Zeit nicht ver­mu­tet hät­te. Zum Bei­spiel fei­ert ein Dis­coun­ter Neu­eröff­nung in ei­nem ehe­ma­li­gen Fast­food-Re­stau­rant. Die Kom­pro­miss­be­reit­schaft ist der­zeit sehr hoch, ins­be­son­de­re in den Wachs­tums­re­gio­nen.“

Gas­tro­no­mie ist kein All­heil­mit­tel

Vor ei­ni­gen Jah­ren noch ver­pönt, hat sich der in Ein­kaufs­zen­tren in­te­grier­te Au­ßer­haus-Ver­zehr mitt­ler­wei­le zur Tren­d­er­schei­nung auf­ge­schwun­gen. Die Gas­tro­no­mie wächst schnel­ler als der Ein­zel­han­del. Dem Sta­tis­ti­schen Bun­des­amt zu­fol­ge war der Um­satz der deut­schen Gas­tro­no­mie im Fe­bru­ar 2019 preis­be­rei­nigt um 4,6 Pro­zent hö­her als im Vor­jahr. Zum Ver­gleich: Beim Ein­zel­han­del mit Le­bens­mit­teln, Ge­trän­ken und Ta­bak­wa­ren lag der Zu­wachs im sel­ben Zeit­raum preis­be­rei­nigt bei le­dig­lich 2,3 Pro­zent. Was das schwe­di­sche Mö­bel­haus IKEA schon seit je­her be­treibt, wird nun von im­mer mehr Ein­zel­händ­lern ent­deckt. Re­gel­mä­ßig wer­den neue Konzepte und Aus­dif­fe­ren­zie­run­gen ent­wi­ckelt und er­probt. Gute Gas­tro­no­mie stärkt die Auf­ent­halts­qua­li­tät und ver­län­gert die Ver­weil­dau­er.

Gleich­zei­tig stel­len die Gas­tro­no­men auch eine im­mer wich­ti­ger wer­den­de Mie­ter­grup­pe dar, etwa in ei­nem Ein­kaufs­zen­trum. Vie­le an­de­re al­ter­na­ti­ve Nut­zungs­bei­spie­le zei­gen: Der Aus­zug ei­nes Händ­lers muss nicht dau­er­haf­ten Leer­stand be­deu­ten. Ak­tu­ell boomt bei­spiels­wei­se die Gam­ing- und En­ter­tain­ment-Bran­che und hat auf der Su­che nach ge­eig­ne­ten Flächen ge­ra­de die Ein­kaufs­zen­tren ent­deckt. Gas­tro­no­mie und Co. sind je­doch kei­ne All­heil­mit­tel: „Ein schlech­tes Shop­ping-Cen­ter wird nicht durch Im­biss­bu­den und Kan­ti­nen ge­ret­tet“, be­tont Stumpf.

Eben­so we­nig sol­le ein er­folg­lo­ser sta­tio­nä­rer Ein­zel­händ­ler sein Heil aus­schließ­lich im On­line-Handel su­chen. Er muss zwar di­gi­tal statt­fin­den, doch soll­te er auch wei­ter­hin an Stra­te­gien ar­bei­ten, um sei­nen klas­si­schen Point of Sale auf­zu­wer­ten. Hier­für exis­tie­ren di­ver­se krea­ti­ve An­sät­ze. Ei­ni­ge Märk­te in­te­grie­ren zum Bei­spiel Hand­werks­kunst, per­so­na­li­sie­ren ihren Au­ßen­auf­tritt oder nut­zen tech­ni­sche Gim­micks. Auch eine at­trak­ti­ve Architektur soll­te als Be­such­s­an­reiz nicht un­ter­schätzt wer­den. Letzt­lich ent­schei­det in je­dem Ein­zel­fall die in­di­vi­du­el­le Aus­rich­tung ei­nes Händ­lers be­zie­hungs­wei­se Markts über Ge­win­ner und Ver­lie­rer.

„Es gibt al­ler­dings ei­ni­ge uni­ver­sel­le ‚Re­si­li­enz­fak­to­ren‘, die zum Schutz des sta­tio­nä­ren Ein­zel­han­dels vor Um­satz­ein­brü­chen bei­tra­gen kön­nen, zum Bei­spiel ein ho­hes Pend­ler­auf­kom­men oder eine stei­gen­de Ein­woh­ner­zahl“, sagt Se­bas­ti­an Zeh­rer, Lei­ter Re­se­arch bei Wealth­cap. Ge­mein­sam mit der Han­dels­be­ra­tung BBE wird Wealth­cap in Kür­ze eine um­fäng­li­che Stu­die zu Ein­zel­han­dels­im­mo­bi­li­en vor­stel­len. „Dar­in un­ter­su­chen wir mit­hil­fe ei­nes Wealth­cap-Scorings, wel­che Kri­te­ri­en für die lang­fris­ti­ge Zu­kunfts­stär­ke ei­ner Ein­zel­han­dels­im­mo­bi­lie ent­schei­dend sind“, führt Zeh­rer aus.

Das Scoring und die neue Wealth­cap Han­dels­stu­die „Future Re­tail – DNA des Er­fol­ges. Er­folgs­ge­heim­nis zu­kunfts­star­ker Han­dels­stand­or­te“ wird ana­log zum Mi­kro- und Ma­kro­la­gen-Scoring der Wealth­cap Stu­die „Future Lo­ca­ti­ons – Wohn­la­gen mit Perspektive“ erst­mals ob­jek­ti­ve Kri­te­ri­en für die At­trak­ti­vi­tät und Zu­kunfts­stär­ke von Ein­zel­han­dels­im­mo­bi­li­en iden­ti­fi­zie­ren und ein­ord­nen. Die Stu­die wird im Ok­to­ber ver­öf­fent­licht und von ei­ner Ar­ti­kel­se­rie hier im Re­se­arch-Por­tal von Wealth­cap be­glei­tet.