Immo­bilien
Ar­ti­kel • 2021-01-07

Scoring Future Of­fice Me­tho­de

Ein Scoring für 94 Bü­ro­la­gen
– so funktioniert’s

Ein Scoring­mo­dell, das für je­den In­ves­tor pas­sen­de Bü­ro­la­gen iden­ti­fi­ziert? Le­sen Sie, wie Wealth­cap die je­wei­li­gen Scoring­wer­te er­mit­telt und tes­ten Sie selbst mit der in­ter­ak­ti­ven Score­card.

Le­se­zeit: 4 Mi­nu­ten
https://www.wealthcap.com/wp-content/uploads/2023/09/blog_scoring_future_office_methode_keyvisual_3_2.jpg

In­sti­tu­tio­nel­le In­ves­to­ren ver­fol­gen un­ter­schied­li­che An­la­ge­zie­le. Ob­jek­te müs­sen ein­schließ­lich ihrer Lage zum je­wei­li­gen In­ves­tor und sei­nen An­sprü­chen pas­sen. Nur wie las­sen sich die­se fin­den? Mit­hil­fe der Wealth­cap Score­cards wer­den in der Wealth­cap Stu­die „Future Of­fice – Bü­ro­la­gen mit Perspektive“ erst­ma­lig für 94 Teil­märk­te der deut­schen Top-7-Bü­ro­stand­or­te Er­folgs­kom­po­nen­ten an­hand sorg­fäl­tig aus­ge­wähl­ter In­di­ka­to­ren ab­ge­lei­tet, ana­ly­siert und be­wer­tet. Das Scoring kann In­ves­to­ren da­bei un­ter­stüt­zen, fun­dier­te Ent­schei­dun­gen hin­sicht­lich künf­ti­ger Investments zu tref­fen.

In­ves­to­ren rich­ten ihre Ka­pi­tal­an­la­gen in der Re­gel an folgen­den drei Ent­schei­dungs­kri­te­ri­en aus: ers­tens an der er­war­te­ten Wert­ent­wick­lung, zwei­tens der Re­gel­mä­ßig­keit des Cash­flows sowie drit­tens an dem ein­zu­ge­hen­den Ri­si­ko, wel­ches meist durch die Vo­la­ti­li­tät de­fi­niert wird. Je nach in­di­vi­du­el­ler An­la­ge­stra­te­gie fällt die Ge­wich­tung von In­ves­tor zu In­ves­tor sehr un­ter­schied­lich aus. „Wir ha­ben des­halb ein Bü­ro­la­gen-Scoring ent­wi­ckelt, das die re­le­van­ten Stand­ort- und La­ge­kri­te­ri­en quan­ti­fi­ziert, aus der In­ves­to­ren­per­spek­ti­ve be­ur­teilt und schließ­lich ver­schie­de­nen An­la­ge­stra­te­gien zu­ord­net“, sagt Se­bas­ti­an Zeh­rer, Lei­ter Re­se­arch bei Wealth­cap.

Ge­mein­sam mit namhaften Ex­per­ten – dar­un­ter Pro­fes­sor Dr. Cars­ten Laus­berg von der HfWU Nür­tin­gen-Geis­lin­gen, Pro­fes­sor Dr. Tho­mas Bey­er­le von Catel­la und Sven Cars­ten­sen von Bul­wi­en­ge­sa – wur­de eine Me­tho­dik ent­wi­ckelt, die Bü­ro­la­gen ge­nau auf die oben ge­nann­ten drei Kri­te­ri­en hin un­ter­sucht und an­hand in­di­vi­du­el­ler Score­cards pra­xis­nah be­wer­tet.

Info zur Be­die­nung der Score­card

Im ers­ten Schritt auf das Sym­bol „+“ in der Spal­te kli­cken. Im zwei­ten Schritt ist dann die Aus­wahl von Stadt und Teil­markt mög­lich. Hier­mit kön­nen bis zu vier Städte/Teilmärkte mit­ein­an­der ver­gli­chen wer­den.

Prin­zi­pi­en der Cir­cu­lar Economy

An den Prin­zi­pi­en der Cir­cu­lar Economy führt lang­fris­tig auch aus re­gu­la­to­ri­scher Sicht kein Weg vorbei. Wealth­cap hat das zu­sam­men mit JLL in ei­ner ak­tu­el­len Stu­die ana­ly­siert. „Wer das The­ma heu­te un­ter­schätzt, steht wo­mög­lich mor­gen vor im­mensen re­gu­la­to­ri­schen Heraus­forde­rungen“.

Spit­zen­mie­te
Ent­wick­lun­gen der Mie­ten – ge­mes­sen an den Spit­zen­mie­ten – sind ein In­di­ka­tor für die Zu- oder Ab­nah­me der Qua­li­tät und At­trak­ti­vi­tät ei­nes Stand­orts. Je at­trak­ti­ver, des­to eher sind Mie­ter be­reit, eine hö­he­re Mie­te zu be­zah­len. Stei­gen­de Mie­ten deu­ten des­halb auf eine zu­neh­men­de At­trak­ti­vi­tät hin.
Flae­chen­um­satz
Der Bü­ro­flä­chen­um­satz ist ein wich­ti­ger In­di­ka­tor für die Li­qui­di­tät des lo­ka­len Bü­ro­ver­mie­tungs­mark­tes. Der Flä­chen­um­satz erhöht die Wahr­schein­lich­keit ei­ner zeit­na­hen Wie­der­ver­mie­tung nach ei­nem Aus­zug und ver­rin­gert so­mit das Leer­stands­ri­si­ko.
Be­leg­te Bü­ro­flä­che
Die Dif­fe­renz aus be­stehen­der Bü­ro­flä­che und dem Leer­stand er­gibt die Va­ria­ble „Be­leg­te Bü­ro­flä­che“. In das Scoring fließt sie re­la­tiv be­trach­tet als Ver­än­de­rung der Dif­fe­renz zwi­schen dem jähr­li­chen Wachs­tum der be­leg­ten Fläche und der jähr­li­chen Ent­wick­lung des Bü­ro­flä­chen­be­stan­des ein.
Ent­wick­lungs­pipe­line
Bei zu­künf­ti­gen Ent­wick­lun­gen ei­nes Bü­ro­mark­tes spielt die Pipe­line der Bü­ro­pro­jekt­ent­wick­lun­gen, also der zu­künf­tig neu auf den Markt kom­men­den Flächen, eine wich­ti­ge Rol­le. An­hand der Re­la­ti­on zum Flä­chen­be­stand lässt sich be­stim­men, wie gut die je­wei­li­ge Pro­jekt­pipe­line ge­füllt ist.
Net­to­an­fangs­ren­di­ten
Net­to­an­fangs­ren­di­ten stel­len in ihrer Funk­ti­on als Ri­si­ko­prä­mie eine Maß­ein­heit für das ein­ge­gan­ge­ne Ri­si­ko dar – ge­nau­er ge­sagt den Ren­di­te­auf­schlag auf den so­ge­nann­ten ri­si­ko­lo­sen Zins.
Be­völ­ke­rungs­wachs­tum
Ein dy­na­mi­sches und qua­li­ta­tiv hoch­wer­ti­ges Ar­beits­platz­an­ge­bot ist oft­mals Grund für ei­nen Zu­zug. Das Be­völ­ke­rungs­wachs­tum kor­re­liert da­her in der Re­gel po­si­tiv mit der Bü­ro­flä­chen­nach­fra­ge, so dass der Bü­ro­markt da­von pro­fi­tiert.
Spit­zen­mie­te
Ent­wick­lun­gen der Mie­ten – ge­mes­sen an den Spit­zen­mie­ten – sind ein In­di­ka­tor für die Zu- oder Ab­nah­me der Qua­li­tät und At­trak­ti­vi­tät ei­nes Stand­orts. Je at­trak­ti­ver, des­to eher sind Mie­ter be­reit, eine hö­he­re Mie­te zu be­zah­len. Stei­gen­de Mie­ten deu­ten des­halb auf eine zu­neh­men­de At­trak­ti­vi­tät hin.
Flae­chen­um­satz
Der Bü­ro­flä­chen­um­satz ist ein wich­ti­ger In­di­ka­tor für die Li­qui­di­tät des lo­ka­len Bü­ro­ver­mie­tungs­mark­tes. Der Flä­chen­um­satz erhöht die Wahr­schein­lich­keit ei­ner zeit­na­hen Wie­der­ver­mie­tung nach ei­nem Aus­zug und ver­rin­gert so­mit das Leer­stands­ri­si­ko.
Be­leg­te Bü­ro­flä­che
Die Dif­fe­renz aus be­stehen­der Bü­ro­flä­che und dem Leer­stand er­gibt die Va­ria­ble „Be­leg­te Bü­ro­flä­che“. In das Scoring fließt sie re­la­tiv be­trach­tet als Ver­än­de­rung der Dif­fe­renz zwi­schen dem jähr­li­chen Wachs­tum der be­leg­ten Fläche und der jähr­li­chen Ent­wick­lung des Bü­ro­flä­chen­be­stan­des ein.
Ent­wick­lungs­pipe­line
Bei zu­künf­ti­gen Ent­wick­lun­gen ei­nes Bü­ro­mark­tes spielt die Pipe­line der Bü­ro­pro­jekt­ent­wick­lun­gen, also der zu­künf­tig neu auf den Markt kom­men­den Flächen, eine wich­ti­ge Rol­le. An­hand der Re­la­ti­on zum Flä­chen­be­stand lässt sich be­stim­men, wie gut die je­wei­li­ge Pro­jekt­pipe­line ge­füllt ist.
ÖPNV-An­bin­dung
Die Ver­kehrs­an­bin­dung gilt als ei­nes der wich­tigs­ten La­ge­kri­te­ri­en für Büro­immobilien. Vor al­lem in den Me­tro­po­len spielt die An­bin­dung an den öf­fent­li­chen Per­so­nen­nah­ver­kehr (ÖPNV) eine ent­schei­den­de Rol­le.
Nah­ver­sor­gung
Die Nah­ver­sor­gung mit gas­tro­no­mi­schen An­ge­bo­ten sowie durch den Le­bens­mit­tel­ein­zel­han­del spielt eine zu­neh­men­de Be­deu­tung in der Wahr­neh­mung ei­nes Ar­beits­or­tes als at­trak­ti­ve Lage durch die Be­schäf­tig­ten. Wich­tig ist die un­mit­tel­ba­re Nähe und eine fuß­läu­fi­ge Er­reich­bar­keit.
Cash-Flow
In­di­ka­tor in Be­zug auf die Ent­wick­lung et­wa­iger Er­trags­quel­len (un­ter an­de­ren in Form von Mie­ten).
Wert­än­de­rung
In­di­ka­tor in Be­zug auf et­wa­ige Po­ten­tia­le der Wert­stei­ge­rung von Immo­bilien, die sich auf­grund der Lage er­ge­ben.
Ri­si­ko
In­di­ka­tor in Be­zug auf eine et­wa­ige Wert­sta­bi­li­tät des Ka­pi­tal­wer­tes (Fo­kus bei­spiels­wei­se auf we­nig schwan­ken­de Cash-Flows und mög­lichst ge­rin­ge Leer­stän­de).
Zukunfts­fähig­keit für sämt­li­che Bü­ro­la­gen in den Top-7-Städ­ten mess­bar ge­macht

Ne­ben rein sta­tis­ti­schen Da­ten liegt der Fo­kus ins­be­son­de­re auf der Dy­na­mik und als Ri­si­ko­in­di­ka­tor auf der Vo­la­ti­li­tät der Ent­wick­lun­gen der je­wei­li­gen In­di­ka­to­ren. Die­se Me­tho­dik macht die Stu­die und das ihr zu­grun­de lie­gen­de Scoring bis­lang ein­zig­ar­tig un­ter den Bü­ro­la­ge­ana­ly­sen in Deutsch­land. So ist es erst­mals mög­lich, sämt­li­che Mi­kro­la­gen der sie­ben A-Stand­or­te zu ver­glei­chen und nach ihrer Zukunfts­fähig­keit ent­spre­chend der Prio­ri­tä­ten des je­wei­li­gen In­ves­tors zu un­ter­glie­dern. Mit dem Scoring wur­de ein eta­blier­tes und ver­brei­te­tes Ver­fah­ren zur Ein­schät­zung von Im­mo­bi­li­en­märk­ten ge­wählt. Die Aus­wahl der ein­zel­nen Fak­to­ren wur­de in Work­shops von namhaften Im­mo­bi­li­en­ex­per­ten va­li­diert.

Da­bei unter­scheidet die Stu­die zwi­schen der Ana­ly­se auf Ma­kro- sowie auf Mi­kroebe­ne, da ne­ben dem ei­gent­li­chen Ma­kro­stand­ort auch der Teil­markt (Mi­kro­la­ge) in­ner­halb der je­wei­li­gen Stadt ei­nen ent­schei­den­den Fak­tor für die lang­fris­ti­ge At­trak­ti­vi­tät und Wert­sta­bi­li­tät ei­nes Bü­ro­im­mo­bi­li­en­in­vest­ments dar­stellt. Auf je­der der bei­den Ebe­nen flie­ßen je­weils sechs In­di­ka­to­ren in das Scoring ein. Vier die­ser sechs In­di­ka­to­ren wer­den auf der Mi­kroebe­ne ana­ly­siert, je­weils zwei In­di­ka­to­ren nur auf ei­ner der bei­den Ebe­nen.

Immo­bilien
Le­se­zeit: n/a

Future Of­fice - Bü­ro­la­gen mit Perspektive

In Zu­sam­men­ar­beit mit dem Me­tho­den- und Scor­ing­ex­per­ten Prof. Dr. Cars­ten Laus­berg von der Uni­ver­si­tät Nür­tin­gen-Geis­lin­gen und mit Un­ter­stüt­zung aus­ge­wie­se­ner Ex­per­ten für deut­sche Büro­immobilien ge­lang auf Ba­sis der Markt­zah­len von bul­wi­en­ge­sa das am wei­tes­ten ent­wi­ckel­te Wealth­cap Scoring. Es bil­det den Kern der vor­lie­gen­den Wealth­cap Stu­die „Future Of­fice –Bü­ro­la­gen mit Perspektive“ mit dem spe­zi­ell ent­wi­ckel­ten Wealth­cap Scoring.

Down­load
Score­cards er­mög­li­chen In­ves­to­ren in­di­vi­du­el­le Mus­ter­port­fo­li­os

Die Be­rech­nung der Scorings be­ruht vor al­lem auf der lang­fris­ti­gen Ent­wick­lungs­dy­na­mik der In­di­ka­to­ren sowie ihrer Vo­la­ti­li­tät über ei­nen län­ge­ren Zeit­raum. Die Zeit­rei­hen be­gin­nen in der Re­gel mit dem Jahr 2010 und en­den 2019. Bei ei­ni­gen Ma­kro­stand­ort­in­di­ka­to­ren wur­de zu­sätz­lich ein Pro­gno­se­ho­ri­zont bis 2024 und bei der Be­völ­ke­rungs­zahl so­gar bis 2030 be­rück­sich­tigt. Die Über­tra­gung der von bul­wi­en­ge­sa be­reit­ge­stell­ten sta­tis­ti­schen Da­ten in die Scorings er­folgt an­hand der Ver­gleichs­da­ten al­ler an­de­ren Stand­or­te und La­gen, zu­meist durch Va­ria­ti­ons­ko­ef­fi­zi­ent und Quan­til­me­tho­de – le­sen Sie dazu mehr in der Stu­die.

Da In­ves­to­ren die un­ter­schied­li­chen In­di­ka­to­ren ent­spre­chend ihrer ei­ge­nen An­la­ge­stra­te­gie ge­wich­ten, wur­den auf den bis­he­ri­gen Er­kennt­nis­sen auf­bau­end die In­di­ka­to­ren des Ma­kro- sowie des Mi­kro-Scorings den un­ter­schied­li­chen In­vest­ment­er­folgs­kom­po­nen­ten Cash­flow, Wert­än­de­rung und Ri­si­ko zu­ge­ord­net: So ent­ste­hen mit­tels ei­nes ei­gens ent­wi­ckel­ten Ras­ters für jede ein­zel­ne Mi­kro­la­ge die de­tail­lier­ten Wealth­cap Score­cards, wel­che so­wohl die Stär­ken und Ent­wick­lungs­po­ten­zia­le je­der Lage als auch ihre Heraus­forde­rungen de­tail­liert auf­zei­gen. In­ves­to­ren er­hal­ten so­mit die Mög­lich­keit, ein Mus­ter­port­fo­lio mit Ob­jek­ten aus 94 ver­schie­de­nen La­gen in den sie­ben größ­ten Städ­ten zu er­stel­len, das in der Sum­me ihren An­for­de­run­gen und ihrer Stra­te­gie am bes­ten ent­spricht. Tes­ten Sie am bes­ten selbst die Wealth­cap Score­cards on­line, in­dem Sie für Sie in­ter­es­san­te Städ­te und Teil­märk­te aus­wäh­len.

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