ESG Immo­bilien
Ar­ti­kel • 2020-11-05

ESG ist ab­so­lut er­for­der­lich

„ESG ist ab­so­lut er­for­der­lich“

Dirk Braun, Di­rec­tor As­set Ma­nage­ment Al­ter­na­ti­ve Investments der EnBW, er­läu­tert, warum für ihn Zukunfts­fähig­keit und ESG-Kri­te­ri­en bei Büro-Investments al­ter­na­tiv­los ge­wor­den sind.

Le­se­zeit: 7 Mi­nu­ten
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Der vier­te Teil der Wealth­cap The­men­pa­pier­rei­he „Future Of­fice“ be­trach­tet die An­for­de­run­gen an ein zu­kunfts­fä­hi­ges Bü­ro­in­vest­ment aus der Perspektive der In­ves­to­ren. Dazu spra­chen wir im Vor­feld mit Dirk Braun, Di­rec­tor As­set Ma­nage­ment Al­ter­na­ti­ve Investments bei EnBW. Wel­che Maß­stä­be setzt ein gro­ßer En­er­gie­ver­sor­ger bei sei­ner Im­mo­bi­li­en­ka­pi­tal­an­la­ge, um die Al­ters­ver­sor­gung der Mit­arbeiter über Jahr­zehn­te zu si­chern?

Herr Braun, ein Im­mo­bi­li­en­in­vest­ment soll­te be­züg­lich Ri­si­ko und Ren­di­te zur in­di­vi­du­el­len An­la­ge­stra­te­gie pas­sen. Worauf ach­ten Sie da­bei be­son­ders?

Dirk Braun: Als Core- und Core-Plus-In­ves­tor le­gen wir be­son­de­res Au­gen­merk auf die Sta­bi­li­tät der Cash­flows. Zu­dem sind für uns die Lage, die ein­ge­bun­de­nen Part­ner sowie die Fle­xi­bi­li­tät und Dritt­ver­wen­dungs­fä­hig­keit der Im­mo­bi­lie ent­schei­den­de Merk­ma­le. Das Prin­zip unserer Über­le­gun­gen lau­tet: Die Im­mo­bi­lie braucht den Nut­zer. Und für den Nut­zer ent­schei­dend sind die Lage, die Ver­kehrs­an­bin­dung, die tech­ni­sche In­fra­struk­tur. Ein wei­te­res wich­ti­ges Kri­te­ri­um für uns ist die Zukunfts­fähig­keit ei­nes Ob­jekts. Im ge­sam­ten Pro­zess nimmt der As­set-Manager eine wich­ti­ge Rol­le ein: Er muss für Trans­pa­renz sor­gen, mit Nut­zern und In­ves­to­ren kom­mu­ni­zie­ren, Krea­ti­vi­tät und Mut im Dia­log zei­gen.

Es ist gut mög­lich, dass sich ein­zel­ne Pa­ra­me­ter im Zuge der Co­ro­na-Kri­se ver­schie­ben. Stel­len sich Bran­chen und Un­ter­neh­men neu auf? Wie wer­den wir in Zu­kunft ar­bei­ten? Noch ist es viel zu früh, dies fi­nal zu be­ur­tei­len und die An­la­ge­stra­te­gie neu aus­zu­rich­ten. Kurz­fris­tig kommt es jetzt erst mal sehr stark auf den Mie­ter und sei­ne Bo­ni­tät an.

Sie be­zeich­nen die Zukunfts­fähig­keit ei­ner Büro­immobilie als ein wich­ti­ges Kri­te­ri­um. Ha­ben Sie eine kon­kre­te Vi­si­on, wie die Men­schen in Zu­kunft in ihren Bü­ros ar­bei­ten wer­den, und be­rück­sich­ti­gen Sie die­se auch bei Ihren Investments?

Dirk Braun: Die Art, wie wir ar­bei­ten, war und ist im­mer in Be­we­gung. In mei­ner bis­he­ri­gen be­ruf­li­chen Lauf­bahn habe ich von Ein­zel-, Zwei- und Vier­per­so­nen-Bü­ros bis zu fle­xi­blen Groß­raum­wel­ten schon al­les mit­er­lebt. Al­les hat Vor- und Nach­tei­le. Das Op­ti­mum hängt in ers­ter Li­nie von den in­di­vi­du­el­len Be­dürf­nis­sen der Nut­zer ab, liegt aber ir­gend­wo in der Mit­te. Ge­wis­se Trends ha­ben je­doch seit Jah­ren Be­stand, vor al­lem der Ent­wurf ei­nes fle­xi­ble­ren Ar­beits­mo­dells. Das schlägt sich na­tür­lich in der Nut­zung der Büro­immobilie nie­der.

Die­ser Trend er­hielt durch Co­ro­na und die Er­fah­run­gen mit dem Ho­me­of­fice noch mal ei­nen kräf­ti­gen Schub. Die ver­gan­ge­nen Mo­na­te ha­ben aber auch ge­zeigt: Vi­deo­kon­fe­ren­zen und Te­le­fo­na­te al­lein rei­chen nicht aus. Per­sön­li­che Zu­sam­men­ar­beit, Wert­schät­zung, Kom­mu­ni­ka­ti­on und Aus­tausch för­dern In­no­va­ti­on und Krea­ti­vi­tät. Die Büro­immobilie wird noch mehr zur Kom­mu­ni­ka­ti­ons­platt­form. Un­ter­neh­men wer­den in ihren Flächen un­ter­schied­li­che Konzepte tes­ten müs­sen. Und sie wer­den die Im­mo­bi­lie auch in ihren Ef­fi­zi­enz­pro­gram­men si­cher­lich wohl­wol­lend auf­neh­men. Wir dür­fen aber bei all den Dis­kus­sio­nen den Men­schen nicht aus den Au­gen ver­lie­ren. Wir im Fi­nan­cial-As­set-Ma­nage­ment der EnBW über­prü­fen ge­ra­de im Rah­men ei­nes agi­len Pro­jekts unsere Im­mo­bi­li­en­an­la­ge­stra­te­gie, auch im Hin­blick auf sol­che Pa­ra­me­ter. Der 360-Grad-Blick auf die Büro­immobilie und ihre Zu­kunft ist da­bei ein wich­ti­ges Leit­mo­tiv.

Wir ha­ben in den bis­he­ri­gen Tei­len unserer The­men­pa­pier­rei­he „Future Of­fice“ vier Er­folgs­kri­te­ri­en iden­ti­fi­ziert: Green, Fle­xi­ble, Smart und Well­be­ing. Wel­ches die­ser Kri­te­ri­en ist in Ihren Au­gen das wich­tigs­te und warum?

Dirk Braun: Die vier Kri­te­ri­en sind alle wich­tig, aber wenn ich ei­nes be­son­ders her­vor­he­ben darf, dann ist das die Fle­xi­bi­li­tät. Der Mensch wird fle­xi­bler, die Ar­beit wird fle­xi­bler, dem muss die Büro­immobilie na­tür­lich fol­gen kön­nen. Die Im­mo­bi­lie per se ist na­tür­lich nicht fle­xi­bel – die Lage kön­nen wir nicht be­ein­flus­sen –, aber das In­nen­le­ben muss es sein, um den sich wan­deln­den An­for­de­run­gen der Nut­zer ge­recht zu wer­den. Hier­für sind Vor­stel­lungs­kraft und Krea­ti­vi­tät des Fonds­ma­na­gers ge­fragt. Fle­xi­bi­li­tät ist in unseren Au­gen das Zu­kunfts­the­ma schlecht­hin.

Nach­hal­tig­keit – Stich­wort „Green“ – ist schon sehr weit eta­bliert und für uns selbst­ver­ständ­lich. Wich­tig ist mir hier­bei Trans­pa­renz, und dass die Stan­dards ste­tig ver­bes­sert wer­den. Ich sehe die Bran­che da aber auf ei­nem gu­ten Weg. In­ves­to­ren, Mie­ter und As­set-Manager müs­sen hier­bei ge­mein­sam an ei­nem Strang zie­hen. Und was in der all­ge­mei­nen Dis­kus­si­on oft­mals zu kurz kommt: Dies soll­te auch die Fi­nan­zie­rungs­sei­te mit­ein­be­zie­hen.

17 Zie­le für nach­hal­ti­ge Ent­wick­lung der Ver­ein­ten Na­tio­nen



Quel­le: 17 Zie­le für nach­hal­ti­ge Ent­wick­lung der Ver­ein­ten Na­tio­nen, in der of­fi­zi­el­len Über­set­zung sei­tens der Bun­des­re­gie­rung, hier

Blei­ben wir beim „Green Of­fice“: Wel­che Rol­le spie­len ESG-Kri­te­ri­en bei Ihrer Im­mo­bi­li­en­in­vest­ment­stra­te­gie? Ist das ein „Nice to have“ oder ab­so­lut er­for­der­lich?

Dirk Braun: Das kann ich ein­deu­tig be­ant­wor­ten: ab­so­lut er­for­der­lich! Wir fol­gen klar dem Weg, den un­ser Un­ter­neh­men EnBW ein­ge­schla­gen hat. Die kon­se­quen­te Aus­rich­tung hin zu er­neu­er­ba­ren En­er­gien sowie ei­ner nach­hal­ti­gen und kli­ma­freund­li­chen Energie­versorgung ist in­te­gra­ler Be­stand­teil unserer Kon­zern­stra­te­gie. Dies be­rück­sich­ti­gen wir auch in der Ka­pi­tal­an­la­ge – im­mer­hin ste­hen unsere in­sti­tu­tio­nel­len Investments für 15 bis 20 Pro­zent der Bi­lanz­sum­me des Kon­zerns. Auf Kon­zern­ebe­ne steu­ern wir un­ser ESG-En­ga­ge­ment un­ter an­de­rem kon­kret nach UN-Nach­hal­tig­keits­zie­len (SDG), spe­zi­ell nach SDG 7, 9, 11 und 13. Da­mit sind wir als Un­ter­neh­men und in der Ka­pi­tal­an­la­ge be­reits auf ei­nem gu­ten Weg.

ESG ist ein fes­ter Be­stand­teil der Ka­pi­tal­an­la­ge, be­reits im Due-Di­li­gence-Pro­zess. Da­bei be­leuch­ten wir ne­ben der Im­mo­bi­lie auch die an­ge­bun­de­nen Part­ner. Wir ar­bei­ten nur mit Fonds­ma­na­gern zu­sam­men, die die Prin­zi­pi­en der Ver­ein­ten Na­tio­nen für ver­ant­wort­li­ches Investieren (UNPRI) un­ter­zeich­net oder sich ver­gleich­ba­ren ESG-Prin­zi­pi­en ver­pflich­tet ha­ben.

Für uns ist auch ein aus­sa­ge­kräf­ti­ges Re­port­ing ent­schei­dend. Lei­der fehlt es bei in­di­rek­ten Im­mo­bi­li­en­in­vest­ments noch an ei­nem bran­chen­wei­ten Stan­dard für das ESG-Re­port­ing. Die Heraus­forde­rungen da­bei sind groß, den­ken wir bei­spiels­wei­se an den Da­ten­schutz, wenn es um die Mes­sung von Ver­brauchs­da­ten geht.

Wie schät­zen Sie die Aus­wir­kun­gen von ESG auf die Ren­di­te ein? Wirkt ESG als Ren­di­te­trei­ber oder -brem­ser?

Dirk Braun: Da ESG für uns al­ter­na­tiv­los ist, stellt sich die Fra­ge bei unseren In­vest­ment­ent­schei­dun­gen nicht. ESG ist Teil unserer Kon­zern-DNA – und un­se­res Ri­si­ko­ma­nage­ment­pro­zes­ses. Ren­di­te und Ri­si­ko sind ja un­trenn­bar ver­bun­den. Neh­men wir das „G“ aus ESG – also die Go­ver­nan­ce-Kri­te­ri­en –, hier se­hen wir in un­se­rem Ri­si­ko­ma­nage­ment ei­nen un­mit­tel­ba­ren Nut­zen. ESG ist ri­si­ko­mi­ni­mie­rend.

Doch auch die Ren­di­te pro­fi­tiert von ESG, Ten­denz stei­gend. Denn auf Mie­ter­sei­te wird das The­ma eben­falls im­mer wich­ti­ger. Gro­ße, nam­haf­te und bo­ni­täts­star­ke Mie­ter ach­ten bei der An­mie­tung im­mer stär­ker auf Nach­hal­tig­keits­kri­te­ri­en. Das be­trifft längst nicht mehr nur den En­er­gie­ver­brauch, son­dern auch die ver­wen­de­ten Bau­ma­te­ria­li­en (auch über den Le­bens­zy­klus hin­aus) und die Fle­xi­bi­li­tät der Flächen. Der Fonds­ma­na­ger wird bei all die­sen The­men stär­ker in der Verantwortung ste­hen als in der Ver­gan­gen­heit.

Wealth­cap The­men­pa­pier­rei­he Future Of­fice

Wealth­cap setzt sich in ei­ner ak­tu­el­len The­men­pa­pier­rei­he mit dem The­ma #Future­Office aus­ein­an­der. Dar­in er­fah­ren Sie mehr über die un­ter­schied­li­chen Pa­ra­me­ter des Bü­ros von Mor­gen, je­weils aus der Perspektive des Nut­zers, des Mie­ters, des As­set Ma­na­gers sowie des In­ves­tors.

Teil 1: Der Nut­zer
„Wer sind die Bü­ro­nut­zer der Zu­kunft“ und was er­war­ten sie?“

Teil 2: Der Mie­ter
„Die Mie­ter- und Un­ter­neh­mens­per­spek­ti­ve“

Teil 3: Der As­set Manager
„Perspektive As­set Ma­nage­ment“

Teil 4: Der In­ves­tor
„Perspektive In­ves­tor“

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