Immo­bilien
Ar­ti­kel • 2021-09-07

Co­ro­na-Ef­fekt

Zen­tra­le La­gen der Top-7 sta­bil.
Di­ver­genz wächst.

Das Wealth­cap Scoring­mo­dell soll In­ves­to­ren un­ter­stüt­zen, pas­sen­de Bü­ro­la­gen zu iden­ti­fi­ziert. Le­sen Sie, wel­chen Ef­fek­te das Co­ro­na-Jahr 2020 hat­te. Und kli­cken Sie sich selbst mit der in­ter­ak­ti­ven Score­card durch 94 Teil­märk­te!

Le­se­zeit: 10 Mi­nu­ten
https://www.wealthcap.com/wp-content/uploads/2023/09/blog_corona_effekt_top_7_keyvisual_3_2.jpg

Die Wealth­cap Stu­die „Future Of­fice – Bü­ro­la­gen mit Perspektive“ hat­te erst­mals 94 Bü­ro­teil­märk­te deut­scher Top-7-Städ­te aus Sicht un­ter­schied­li­cher In­ves­to­ren­stra­te­gien auf ihre Zukunfts­fähig­keit un­ter­sucht. Die dies­jäh­ri­ge Ak­tua­li­sie­rung der Da­ten be­stä­tigt weit­ge­hend die Er­kennt­nis­se der Stu­die: Wäh­rend ins­be­son­de­re in­ner­städ­ti­sche La­gen eine hohe Wert­be­stän­dig­keit be­wei­sen, wächst auch die Span­ne der Scores in­ner­halb der Top-7.

Grund­la­ge der Be­rech­nun­gen ist die RI­WIS-Da­ten­bank von bul­wi­en­ge­sa. Ge­mein­sam mit namhaften Ex­per­ten – dar­un­ter Pro­fes­sor Dr. Cars­ten Laus­berg von der HfWU Nür­tin­gen-Geis­lin­gen, Pro­fes­sor Dr. Tho­mas Bey­er­le von Catel­la und Sven Cars­ten­sen von Bul­wi­en­ge­sa – wur­de eine Me­tho­dik ent­wi­ckelt, die Bü­ro­la­gen ge­nau auf die oben ge­nann­ten drei Kri­te­ri­en hin un­ter­sucht und an­hand in­di­vi­du­el­ler Score­cards pra­xis­nah be­wer­tet.

Info zur Be­die­nung der Score­card

Im ers­ten Schritt auf das Sym­bol „+“ in der Spal­te kli­cken. Im zwei­ten Schritt ist dann die Aus­wahl von Stadt und Teil­markt mög­lich. Hier­mit kön­nen bis zu vier Städte/Teilmärkte mit­ein­an­der ver­gli­chen wer­den.

Prin­zi­pi­en der Cir­cu­lar Economy

An den Prin­zi­pi­en der Cir­cu­lar Economy führt lang­fris­tig auch aus re­gu­la­to­ri­scher Sicht kein Weg vorbei. Wealth­cap hat das zu­sam­men mit JLL in ei­ner ak­tu­el­len Stu­die ana­ly­siert. „Wer das The­ma heu­te un­ter­schätzt, steht wo­mög­lich mor­gen vor im­mensen re­gu­la­to­ri­schen Heraus­forde­rungen“.

Spit­zen­mie­te
Ent­wick­lun­gen der Mie­ten – ge­mes­sen an den Spit­zen­mie­ten – sind ein In­di­ka­tor für die Zu- oder Ab­nah­me der Qua­li­tät und At­trak­ti­vi­tät ei­nes Stand­orts. Je at­trak­ti­ver, des­to eher sind Mie­ter be­reit, eine hö­he­re Mie­te zu be­zah­len. Stei­gen­de Mie­ten deu­ten des­halb auf eine zu­neh­men­de At­trak­ti­vi­tät hin.
Flae­chen­um­satz
Der Bü­ro­flä­chen­um­satz ist ein wich­ti­ger In­di­ka­tor für die Li­qui­di­tät des lo­ka­len Bü­ro­ver­mie­tungs­mark­tes. Der Flä­chen­um­satz erhöht die Wahr­schein­lich­keit ei­ner zeit­na­hen Wie­der­ver­mie­tung nach ei­nem Aus­zug und ver­rin­gert so­mit das Leer­stands­ri­si­ko.
Be­leg­te Bü­ro­flä­che
Die Dif­fe­renz aus be­stehen­der Bü­ro­flä­che und dem Leer­stand er­gibt die Va­ria­ble „Be­leg­te Bü­ro­flä­che“. In das Scoring fließt sie re­la­tiv be­trach­tet als Ver­än­de­rung der Dif­fe­renz zwi­schen dem jähr­li­chen Wachs­tum der be­leg­ten Fläche und der jähr­li­chen Ent­wick­lung des Bü­ro­flä­chen­be­stan­des ein.
Ent­wick­lungs­pipe­line
Bei zu­künf­ti­gen Ent­wick­lun­gen ei­nes Bü­ro­mark­tes spielt die Pipe­line der Bü­ro­pro­jekt­ent­wick­lun­gen, also der zu­künf­tig neu auf den Markt kom­men­den Flächen, eine wich­ti­ge Rol­le. An­hand der Re­la­ti­on zum Flä­chen­be­stand lässt sich be­stim­men, wie gut die je­wei­li­ge Pro­jekt­pipe­line ge­füllt ist.
Net­to­an­fangs­ren­di­ten
Net­to­an­fangs­ren­di­ten stel­len in ihrer Funk­ti­on als Ri­si­ko­prä­mie eine Maß­ein­heit für das ein­ge­gan­ge­ne Ri­si­ko dar – ge­nau­er ge­sagt den Ren­di­te­auf­schlag auf den so­ge­nann­ten ri­si­ko­lo­sen Zins.
Be­völ­ke­rungs­wachs­tum
Ein dy­na­mi­sches und qua­li­ta­tiv hoch­wer­ti­ges Ar­beits­platz­an­ge­bot ist oft­mals Grund für ei­nen Zu­zug. Das Be­völ­ke­rungs­wachs­tum kor­re­liert da­her in der Re­gel po­si­tiv mit der Bü­ro­flä­chen­nach­fra­ge, so dass der Bü­ro­markt da­von pro­fi­tiert.
Spit­zen­mie­te
Ent­wick­lun­gen der Mie­ten – ge­mes­sen an den Spit­zen­mie­ten – sind ein In­di­ka­tor für die Zu- oder Ab­nah­me der Qua­li­tät und At­trak­ti­vi­tät ei­nes Stand­orts. Je at­trak­ti­ver, des­to eher sind Mie­ter be­reit, eine hö­he­re Mie­te zu be­zah­len. Stei­gen­de Mie­ten deu­ten des­halb auf eine zu­neh­men­de At­trak­ti­vi­tät hin.
Flae­chen­um­satz
Der Bü­ro­flä­chen­um­satz ist ein wich­ti­ger In­di­ka­tor für die Li­qui­di­tät des lo­ka­len Bü­ro­ver­mie­tungs­mark­tes. Der Flä­chen­um­satz erhöht die Wahr­schein­lich­keit ei­ner zeit­na­hen Wie­der­ver­mie­tung nach ei­nem Aus­zug und ver­rin­gert so­mit das Leer­stands­ri­si­ko.
Be­leg­te Bü­ro­flä­che
Die Dif­fe­renz aus be­stehen­der Bü­ro­flä­che und dem Leer­stand er­gibt die Va­ria­ble „Be­leg­te Bü­ro­flä­che“. In das Scoring fließt sie re­la­tiv be­trach­tet als Ver­än­de­rung der Dif­fe­renz zwi­schen dem jähr­li­chen Wachs­tum der be­leg­ten Fläche und der jähr­li­chen Ent­wick­lung des Bü­ro­flä­chen­be­stan­des ein.
Ent­wick­lungs­pipe­line
Bei zu­künf­ti­gen Ent­wick­lun­gen ei­nes Bü­ro­mark­tes spielt die Pipe­line der Bü­ro­pro­jekt­ent­wick­lun­gen, also der zu­künf­tig neu auf den Markt kom­men­den Flächen, eine wich­ti­ge Rol­le. An­hand der Re­la­ti­on zum Flä­chen­be­stand lässt sich be­stim­men, wie gut die je­wei­li­ge Pro­jekt­pipe­line ge­füllt ist.
ÖPNV-An­bin­dung
Die Ver­kehrs­an­bin­dung gilt als ei­nes der wich­tigs­ten La­ge­kri­te­ri­en für Büro­immobilien. Vor al­lem in den Me­tro­po­len spielt die An­bin­dung an den öf­fent­li­chen Per­so­nen­nah­ver­kehr (ÖPNV) eine ent­schei­den­de Rol­le.
Nah­ver­sor­gung
Die Nah­ver­sor­gung mit gas­tro­no­mi­schen An­ge­bo­ten sowie durch den Le­bens­mit­tel­ein­zel­han­del spielt eine zu­neh­men­de Be­deu­tung in der Wahr­neh­mung ei­nes Ar­beits­or­tes als at­trak­ti­ve Lage durch die Be­schäf­tig­ten. Wich­tig ist die un­mit­tel­ba­re Nähe und eine fuß­läu­fi­ge Er­reich­bar­keit.
Cash-Flow
In­di­ka­tor in Be­zug auf die Ent­wick­lung et­wa­iger Er­trags­quel­len (un­ter an­de­ren in Form von Mie­ten).
Wert­än­de­rung
In­di­ka­tor in Be­zug auf et­wa­ige Po­ten­tia­le der Wert­stei­ge­rung von Immo­bilien, die sich auf­grund der Lage er­ge­ben.
Ri­si­ko
In­di­ka­tor in Be­zug auf eine et­wa­ige Wert­sta­bi­li­tät des Ka­pi­tal­wer­tes (Fo­kus bei­spiels­wei­se auf we­nig schwan­ken­de Cash-Flows und mög­lichst ge­rin­ge Leer­stän­de).
Zen­tra­le Bü­ro­la­gen auch in Kri­sen­zei­ten be­stän­dig

Die Ak­tua­li­sie­rung der Da­ten un­ter Be­rück­sich­ti­gung des Co­ro­na-Jah­res 2020 hat die Kern­aus­sa­gen der Stu­die va­li­diert. Dies zeigt sich vor al­lem in der Kon­stanz der am bes­ten be­wer­te­ten Ma­kro- und Mi­kro­la­gen. Zen­tra­le Teil­märk­te und ins­be­son­de­re die eng ge­fass­ten In­nen­städ­te sind nach wie vor auf den Spit­zen­plät­zen der Ran­kings ver­tre­ten. Dies liegt vor al­lem in der ho­hen Wert­sta­bi­li­tät be­grün­det, wo­hin­ge­gen Rand­la­gen wei­ter­hin durch grö­ße­re Ent­wick­lungs­po­ten­zia­le punk­ten.

„Da­bei schützt in ers­ter Li­nie eine ge­sun­de Markt­si­tua­ti­on vor dras­ti­schen Ver­wer­fun­gen. Eine Aus­ge­wo­gen­heit von Flä­chen­be­darf und Flä­chen­neu­zu­gang sowie nied­ri­ge Leer­stän­de sind die ver­läss­lichs­ten In­di­ka­to­ren für auf Wert­sta­bi­li­tät be­dach­te In­ves­to­ren“, kom­men­tiert Se­bas­ti­an Zeh­rer, Lei­ter Re­se­arch bei Wealth­cap.

Kon­stanz auf Spit­zen­plät­zen be­legt Be­liebt­heit der Top-7-Bü­ro­märk­te

Auf Ma­kro­ebe­ne ver­bes­sert sich das durch­schnitt­li­che Scoring der Top-7-Stand­or­te leicht von 3,21 auf 3,33 (aus mög­li­chen fünf Punk­ten). Wäh­rend sich zu­vor Mün­chen und Frank­furt am Main den Spit­zen­platz mit 3,67 teil­ten, kann Frank­furt nun den ers­ten Rang mit ei­ner Stei­ge­rung auf 4,17 er­obern. Mit Aus­nah­me von Ber­lin (von 3,00 auf jetzt 2,67) und Stutt­gart (von 3,17 auf 3,00) hal­ten oder ver­bes­sern alle an­de­ren Top-7 ihre Ma­kro-Be­wer­tung.

Auch auf Teil­mark­tebe­ne gibt es Co­ro­na-be­dingt we­nig Ver­än­de­run­gen der Spit­zen­po­si­tio­nen. In Ber­lin (Ku’Damm), Mün­chen (In­nen­stadt), Frank­furt (Ban­ken­vier­tel) und Stutt­gart (City) be­haup­tet sich er­neut der je­weils best­plat­zier­te Teil­markt aus dem letz­ten Jahr. In Ham­burg (nun Ha­fen­ci­ty statt Altstadt/Neustadt), Köln (nun Mühl­heim statt City) ver­drängt der vor­mals zweit­stärks­te Teil­markt die vor­he­ri­ge Num­mer eins. Nur in Düs­sel­dorf gibt es et­was mehr Be­we­gung durch den Sprung der City-Süd von Rang fünf auf den Spit­zen­rang, an­stel­le der City.

His­to­risch vo­la­ti­le Märk­te be­din­gen Rück­schlags­po­ten­zi­al und wach­sen­de Di­ver­genz

Trotz die­ser weit­ge­hen­den Sta­bi­li­tät und Kon­stanz in der Brei­te der Er­geb­nis­se lässt sich fest­stel­len, dass die Span­nen der bes­ten und nied­rigs­ten Scores in­ner­halb der Top-7-Stand­or­te teil­wei­se zu­nimmt. Man­che Stand­or­te sind bes­ser durch die Kri­se ge­kom­men als an­de­re und konn­ten sich so­gar ver­bes­sern. Dies hat zu leich­ten Ver­schie­bun­gen in­ner­halb der Mi­kro­la­gen ge­führt.

„In der Kri­se zeigt sich, dass über die ver­gan­ge­nen Jah­re vo­la­ti­le Mi­kro­la­gen we­ni­ger re­si­li­ent sind als Stand­or­te, die sich konti­nuierlich und nach­hal­tig ent­wi­ckelt ha­ben. So kann es da­durch ver­ein­zelt ein er­höh­tes Rück­schlag­po­ten­zi­al ge­ben. Auf Grund­la­ge der neu­en Zah­len aus dem Co­ro­na-Jahr ent­schei­det wei­ter­hin die Vo­la­ti­li­tät des Teil­mark­tes über den lang­fris­ti­gen In­vest­ment­er­folg“, re­sü­miert Zeh­rer.

Ro­bust­heit der Top-7 wirkt sich auf Mi­kro­la­gen aus

Im Rah­men der Stu­die wur­den mit ei­gens kon­zi­pier­ten Score­cards sämt­li­che Mi­kro­la­gen der Top-7 ver­gleich­bar ge­macht. Das Up­date zeigt, dass sich der über­wie­gen­de Teil der Mi­kro­la­gen in ei­nem her­aus­for­dern­den Um­feld be­wei­sen kann. Vier der sie­ben Stand­or­te – Mün­chen, Frank­furt am Main, Köln und Stutt­gart – kön­nen ihre Mit­tel­wer­te stei­gern. Mit ei­nem Score von je­weils 4,17 sind Mün­chen-In­nen­stadt, Mün­chen-Ci­ty­rand Süd, Köln-Mühl­heim und Ham­burg-Ha­fen-City die Top-Mi­kro­la­gen im Scoring. Als ein­zi­ger Stand­ort hat Düs­sel­dorf eine Spit­zen­po­si­ti­on mit der Mi­kro­la­ge Flug­ha­fen ein­ge­nom­men. Ei­ni­ge Mi­kro­la­gen in Ber­lin, Düs­sel­dorf und Ham­burg sind in ih­rem Score hin­ge­gen leicht rück­läu­fig.

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