Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland steigen – vor allem in den Top-Lagen der Großstädte wie München oder Berlin. Eine Immobilienblase sieht der Sachwertespezialist derzeit trotzdem nicht: „Wir haben die typischen Kriterien für eine Preisblase analysiert und sehen zum jetzigen Zeitpunkt keine Immobilienblase – weder im Büroimmobilienmarkt noch im Wohnungsmarkt“, sagt Gabriele Volz, Geschäftsführerin von WealthCap.

Wohnungsmarkt: Preissteigerungen allein sind noch keine Immobilienblase

In der herrschenden Diskussion wird oft vergessen, dass erst das Zusammenwirken verschiedener Faktoren eine Blase entstehen lässt. Die Analyse zeigt, dass Preisblasen in der Vergangenheit oftmals in Zeiten starken Wirtschaftswachstums und niedriger Zinsen ihren Ursprung hatten. Ermöglicht wurden die Blasenbildung dann durch eine starke Ausweitung des Kreditvolumens, eine lockere Kreditvergabe der Banken sowie einen regelrechten Bauboom. In Deutschland zeigt sich nach Einschätzung der WealthCap-Experten jedoch ein anderes Bild: „Wir sehen hierzulande durchaus eine gut laufende Wirtschaft und ein historisch niedriges Zinsniveau. Allerdings werden Immobilienkredite deutlich restriktiver vergeben als in anderen Ländern und auch das Kreditvolumen hat sich in den letzten Jahren kaum verändert“, so Volz weiter. Im Schnitt betrug das Wachstum für Kredite im Wohnungsbau zwischen 2000 und 2011 1,6%, 2013 lag die Wachstumsrate bei 2,0% (1).

Dazu kommt, dass einschlägigen Studien zufolge in Deutschland nicht zu viel, sondern eher zu wenig gebaut wird. In begehrten Lagen wie etwa in der Münchner Innenstadt ist Wohnraum nach wie vor knapp und die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem. Das treibt natürlich die Preise. Kritisch wird es allerdings erst, wenn sich die Entwicklung von Kauf- und Mietpreisen dauerhaft von den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen entkoppelt. „In München geht die ‚Schere‘ zwischen Miet- und Kaufpreisen für Wohnimmobilien deutlich auseinander“, erklärt Volz. Seit 2000 sind die Mieten um 24,4% gestiegen, die Kaufpreise um 73,5%(2). Allerdings kann diese Entwicklung weitestgehend fundamental begründet werden. Denn die guten wirtschaftlichen Perspektiven und die hohe Lebensqualität machen die Stadt attraktiv für Zuwanderer  - vor allem für junge Fachkräfte aus dem In- und Ausland(3). Und dann trifft hohe Nachfrage auf ein knappes Angebot. Natürlich kann es da auch mal zu kurzfristigen Überhitzungen kommen – aber eben nicht zu einer flächendeckenden Blase. 

Büroimmobilien: Standortattraktivität treibt Preisentwicklung, München weiterhin beliebt

Allzu viel neue Flächen gibt es auch im Büroimmobilienmarkt nicht. In München zeigt sich 2014 ein deutlich geringerer Flächenzuwachs als noch im Jahr 2010(4). Dazu kommt, dass mehr als 60% der neu entstehenden Flächen bereits vorvermietet oder eigengenutzt sind. In Top-Lagen ist das Angebot ebenfalls begrenzt – bei gleichzeitig wachsender Zahl der Bürobeschäftigten, einem wichtigen Indikator für die Nachfrage nach Büroflächen. Von spekulativem Bauboom kann also keine Rede sein.

Investoren aus dem In- und Ausland zieht es weiterhin nach Deutschland und vor allem in die Isarmetropole. In München zeigt sich insbesondere seit 2012 im Vergleich zu Berlin, Hamburg und anderen großen Städten ein nochmaliges Anziehen der Kaufpreisfaktoren. Anders als im Wohnimmobilienmarkt geht die „Schere“ zwischen Miet- und Kaufpreisen bei Büroimmobilien jedoch nicht ganz so weit auseinander: Insgesamt steigen die Kaufpreisfaktoren in Münchens zentralen Lagen zwischen 2004 und 2013 um 28,7%, die Mieten erhöhen sich im selben Zeitraum um 14,3% (5).