22.09.2022

10. Wealth­cap Markt­über­blick Büro­immobilien: Anleger:innen dif­fe­ren­zie­ren zu­neh­mend und schät­zen kri­sen­ro­bus­te Assets

Der Real-As­set- und In­vest­ment-Manager Wealth­cap hat den mitt­ler­wei­le 10. Markt­über­blick Büro­immobilien ver­öf­fent­licht. Die halb­jähr­li­che Pu­bli­ka­ti­on lie­fert eine Ein­schät­zung zur Ent­wick­lung der Bü­ro­im­mo­bi­li­en­märk­te in den deut­schen Top-7-Städ­ten. In der re­gel­mä­ßi­gen Se­rie bie­tet Wealth­cap in Zu­sam­men­ar­beit mit dem Im­mo­bi­li­en­dienst­leis­ter JLL eine Be­wer­tung und Ana­ly­se zum ma­kro­öko­no­mi­schen Markt­um­feld, zu den Ver­hal­tens­va­ria­blen von Anleger:innen und Fi­nan­zie­rern sowie zum Bü­ro­in­ves­ti­ti­ons- und Bü­ro­ver­mie­tungs­markt.

„Unsere mitt­ler­wei­le zehn Markt­über­bli­cke zei­gen für die ver­gan­ge­nen fünf Jah­re ei­nen über­wie­gend po­si­ti­ven Bü­ro­markt­zy­klus in punc­to Markt- und In­ves­ti­ti­ons­um­feld. Die Heraus­forde­rungen der Co­ro­na-Pan­de­mie am Im­mo­bi­li­en­markt schie­nen im zwei­ten Halb­jahr 2021 wei­test­ge­hend über­wun­den. Doch geo­po­li­ti­sche Span­nun­gen und die welt­wirt­schaft­li­che Lage las­sen auch den we­nig vo­la­ti­len Im­mo­bi­li­en­in­vest­ment­markt nicht un­be­rührt“, er­klärt Se­bas­ti­an Zeh­rer, Lei­ter Re­se­arch bei Wealth­cap. „Gleich­wohl sind wir auch in der Zu­kunft von der Re­le­vanz der Büro­immobilie über­zeugt, wenn­gleich der An­spruch an die Qua­li­tät der Flächen sei­tens der Nutzer:innen steigt. Das er­for­dert eine zu­neh­mend fun­dier­te­re Ana­ly­se der re­le­van­ten Teil­märk­te und Ob­jek­te im Hin­blick auf nach­hal­ti­ge Zu­kunfts­per­spek­ti­ven.“

1. Markt­um­feld: Kon­junk­tur- und Zins­um­feld

Die deut­sche Wirt­schaft zeig­te sich im ers­ten Halb­jahr 2022 vor dem Hin­ter­grund welt­wirt­schaft­li­cher Er­eig­nis­se wei­ter­hin vo­la­til. Im zwei­ten Quar­tal 2022 sta­gnier­te die Ent­wick­lung des Brut­to­in­lands­pro­dukts ge­gen­über dem Vor­quar­tal. Die Ar­beits­lo­sig­keit er­höh­te sich im Juni 2022 mit ei­ner Quo­te von 5,2 % mo­de­rat ge­gen­über 5,1 % im De­zem­ber 2021.

Die Eu­ro­päi­sche Zen­tral­bank (EZB) hat die Nied­rig­zins­po­li­tik im ers­ten Halb­jahr 2022 vor­erst bei­be­hal­ten, dann den Leit­zins je­doch an­ge­ho­ben und wei­te­re Er­hö­hun­gen des Leit­zin­ses für das zwei­te Halb­jahr an­ge­kün­digt und in­zwi­schen um­ge­setzt. Dies spie­gel­te sich be­reits in den ers­ten bei­den Quar­ta­len in ge­stie­ge­nen Lang­frist­zin­sen wi­der. An den Ka­pi­tal­märk­ten no­tie­ren Zins­sät­ze nicht län­ger in der Nähe his­to­ri­scher Tiefst­stän­de, bei star­ken Markt­schwan­kun­gen ist so­mit eine Trend­um­kehr zu be­ob­ach­ten.

2. Ver­hal­tens­va­ria­blen: Ban­ken und Investor:innen

Das Neu­ge­schäfts­vo­lu­men in der Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung stieg mit 21,6 Mil­li­ar­den Euro im zwei­ten Halb­jahr 2021 um rund elf Pro­zent ge­gen­über dem Vor­jah­res­zeit­raum. Die Aus­wir­kun­gen der EZB-Zins­er­hö­hung sind ge­gen­wär­tig nicht voll­um­fäng­lich ab­seh­bar, so dass sich der In­vest­ment­markt im ak­tu­el­len Span­nungs­feld − be­stehend aus den je­weils vor­herr­schen­den Preis­er­war­tun­gen der Verkäufer:innen, ver­än­der­ten Fi­nan­zie­rungs­kon­di­tio­nen und dem wei­ter an­hal­ten­den Ka­pi­tal­druck im Markt − aus­ta­riert. Ins­be­son­de­re ri­si­ko­är­me­re Core- und Core-plus-Ob­jek­te ge­nie­ßen die Gunst der Investor:innen und wer­den wei­ter­hin ge­sucht.

Für In­sti­tu­tio­nel­le er­schei­nen im Nied­rig­zins­um­feld Immo­bilien als An­la­ge wei­ter­hin na­he­zu al­ter­na­tiv­los. Be­son­de­re Nach­fra­ge er­fah­ren wert­sta­bi­le Core-Pro­duk­te mit nach­hal­ti­gen Ge­bäu­den in gu­ter Lage und mit fle­xi­blen Flä­chen­kon­zep­ten.

3. Bü­ro­in­ves­ti­ti­ons­markt

Das Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men bei Büro­immobilien stieg im ers­ten Halb­jahr 2022 ge­gen­über dem Vor­jah­res­zeit­raum um 44 % auf rund 14,4 Mil­li­ar­den Euro. Das zwei­te Quar­tal war je­doch ge­prägt durch eine von ex­ter­nen Un­si­cher­heits­fak­to­ren aus­ge­lös­te Ori­en­tie­rungs­pha­se am In­vest­ment­markt, da der Markt durch auf­ge­scho­be­ne Trans­ak­tio­nen an Dy­na­mik ein­ge­büßt hat.

Die Spit­zen­ren­di­ten der deut­schen Top-7-Bü­ro­märk­te zei­gen leich­te Auf­wärts­ten­den­zen nach Jah­ren his­to­ri­scher Ren­di­te­kom­pres­si­on. Trotz die­ser Trend­um­kehr la­gen die Wer­te im ers­ten Halb­jahr wei­ter­hin un­ter 3 %. Die wei­te­re Ren­di­te­ent­wick­lung wird auch von ex­ter­nen Rah­men­be­din­gun­gen (In­fla­ti­on, Zin­sen, Geo­po­li­tik) de­ter­mi­niert.

4. Bü­ro­ver­mie­tungs­markt

Das Leer­stands­vo­lu­men im Mit­tel der Top-7-Städ­te stieg ge­gen­über dem zwei­ten Halb­jahr 2021 um ca. 4 % auf rund 4,5 Mil­lio­nen Qua­drat­me­ter. Die Leer­stands­quo­te sta­bi­li­sier­te sich bei 4,7 %.

Die Spit­zen­mie­ten in den Top-7-Märk­ten ent­wi­ckel­ten sich im ers­ten Halb­jahr 2022 po­si­tiv und ver­zeich­ne­ten ein spür­ba­res Wachs­tum von 4,2 %. Ver­ur­sach­te ein An­stieg des Leer­stands bis­her tra­di­tio­nell ei­nen Rück­gang der Spit­zen­mie­te, ist seit ei­ni­ger Zeit zu be­ob­ach­ten, wie stark sich der Markt nach Qua­li­tät aus­dif­fe­ren­ziert und wei­te­res Wachs­tum er­mög­licht.

Wei­ter­füh­ren­de Informationen

10. Markt­über­blick Büro­immobilien Deutsch­land

Pod­cast zum The­ma auf dem Re­se­arch-Blog
mit Mat­thi­as Bart­hau­er, Se­ni­or Di­rec­tor Re­se­arch bei JLL und Se­bas­ti­an Zeh­rer, Lei­ter Re­se­arch bei Wealth­cap

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