In­ter­view mit Dr. Chris­ti­an Si­ma­nek

Nach­hal­tig­keit, Ho­me­of­fice, ver­än­der­te Ar­beits­wel­ten und viel­fäl­ti­ge Ser­vices für die Nut­zer – die Heraus­forde­rungen für zu­kunfts­fä­hi­ge Büro­immobilien sind grö­ßer denn je. Dar­in lie­gen aber auch gro­ße Chan­cen. Doch wie muss ein zeit­ge­mä­ßes As­set Ma­nage­ment vor die­sem Hin­ter­grund agie­ren?

Es gibt vie­le Heraus­forde­rungen, aber der­zeit ste­chen zwei gro­ße, lang­fris­ti­ge Ent­wick­lun­gen her­aus: Ers­tens der Wan­del der As­set­klas­sen, ge­ra­de bei den Büro­immobilien. Na­tür­lich sind Nut­zungs­ar­ten in ei­nem stän­di­gen Wan­del, aber ge­ra­de das Bü­ro­seg­ment ist der­zeit be­son­ders in Be­we­gung.

Das Ho­me­of­fice wird auch lang­fris­tig eine wich­ti­ge Be­deu­tung be­hal­ten. Die Men­schen ver­brin­gen im Durch­schnitt ins­ge­samt we­ni­ger Zeit im Büro. Aber wenn sie das tun, dann ha­ben sie hohe Er­war­tun­gen an den Stand­ort und die Flächen. Zu­dem ver­schmilzt die vor­mals klas­si­sche Bü­ro­nut­zung auch im­mer mehr mit an­de­ren Nut­zungs­ar­ten. Das zwei­te gro­ße The­ma ist der Kli­ma­wan­del und da­mit ver­bun­den die An­for­de­run­gen an Immo­bilien im Hin­blick auf Nach­hal­tig­keit bzw. ESG.

Ja, das lässt sich für bei­de The­men sa­gen. Der Wan­del und die Ver­schmel­zung der As­set­klas­sen kann und muss jetzt ge­nutzt wer­den, um zu­kunfts­fä­hi­ge Immo­bilien zu bau­en be­zie­hungs­wei­se be­stehen­de Ob­jek­te ent­spre­chend zu re­po­si­tio­nie­ren und zu­kunfts­fä­hig zu gestalten. Das funk­tio­niert zum Bei­spiel, in­dem man eine rei­ne Büro­immobilie, die auf ei­nen ein­zi­gen Mie­ter aus­ge­rich­tet war, in ein Mul­ti­Ten­ant-Ob­jekt ver­wan­delt, das zu­dem di­ver­se Nut­zungs­ar­ten un­ter ei­nem Dach ver­eint, zum Bei­spiel Büro, Ho­tel, Ein­zel­han­del, Gas­tro­no­mie und viel­leicht so­gar noch Woh­nen.

Mie­tern und ihren Mit­ar­bei­tern und Be­su­chern kann man da­durch zu­gleich ein tol­les Nut­zer­er­leb­nis er­mög­li­chen. Für die Ver­mie­ter be­deu­tet das zu­gleich eine ef­fek­ti­ve Ri­si­ko­streu­ung. Was den Kli­ma­wan­del be­trifft, hat die Im­mo­bi­li­en­wirt­schaft ei­nen ge­wal­ti­gen He­bel auf die CO2-Emis­sio­nen auf dem Pla­ne­ten, den sie be­we­gen kann und muss. Dar­in liegt auch eine enor­me Chan­ce.

Rich­tig, wir tun na­tür­lich bei unseren Be­stands­ob­jek­ten sehr viel, um die Energie­effizienz zu er­hö­hen und CO2-Emis­sio­nen zu sen­ken. Je nach Ob­jekt kann es z. B. die Nut­zung er­neu­er­ba­rer En­er­gien, wie Pho­to­vol­ta­ik-An­la­gen auf dem Dach, Geo­ther­mie oder der Be­zug von Öko­strom sein. Oder wir er­hö­hen die Energie­effizienz durch Däm­mun­gen oder an­de­re tech­ni­sche Lösungen. Mit Um­bau­ten und Mo­der­ni­sie­run­gen, bis hin zu kom­plet­ten Re­po­si­tio­nie­run­gen von äl­te­ren Be­stands­ob­jek­ten, be­we­gen wir hier­bei ei­nen re­la­tiv gro­ßen He­bel.

Aber das ist nicht al­les: In en­ger Zu­sam­men­ar­beit mit unseren Mie­tern und durch die Ver­ein­ba­rung von Green Lea­ses möchten wir das Ver­hal­ten der Nut­zer der Immo­bilien hin zu mehr Nach­hal­tig­keit im po­si­ti­ven Sin­ne zu be­ein­flus­sen. Und zu gu­ter Letzt kön­nen auch ein gu­tes Ab­fall­ma­nage­ment sowie der im­mer wich­ti­ger wer­den­de Trend zur Kreis­lauf­wirt­schaft bei bau­li­chen Maß­nah­men, ei­nen gro­ßen Im­pact ent­fal­ten.

Ak­tu­ell wan­deln wir ei­ni­ge gro­ße Büro­immobilien, die vor­mals das Head­quar­ter nur ei­nes Un­ter­neh­mens wa­ren, in ge­mischt-ge­nutz­te Mul­ti­Ten­ant-Ob­jek­te mit ho­her Auf­ent­halts­qua­li­tät um. Al­lein im Groß­raum Mün­chen sind das drei gro­ße Re­po­si­tio­nie­run­gen: Ak­tu­ell die „Ten Towers“, di­rekt am S-Bahn­hof Leuch­ten­berg­ring, die frü­her al­lein von der Te­le­kom ge­nutzt wur­den, sowie das „New Gang­ho­fer“, der frü­he­re Sitz der KPMG. In na­her Zu­kunft wird noch das „Frame­works“ in Gras­brunn, vor den To­ren Mün­chens, da­zu­kom­men. Ne­ben modernen Bü­ros set­zen wir auch auf be­glei­ten­de Nut­zun­gen und Ser­vices, wie z. B. be­grün­te Dach­ter­ras­sen, Co­wor­king und neu­ar­ti­ge Gas­tro-Konzepte.

Ein As­set Ma­nage­ment-Team braucht für sol­che Fäl­le die mul­ti­ple Skills und eine hohe Fle­xi­bi­li­tät, ähn­lich wie die ei­nes Schweizer Ta­schen­mes­sers: Be­nö­tigt wird die Ex­per­ti­se aus ver­schie­de­nen Fach­ab­tei­lun­gen. Ne­ben dem klas­si­schen As­set Ma­nage­ment ist auch das Tech­ni­sche Ma­nage­ment sehr ge­for­dert, ge­nau­so wie das Vermietungs­management sowie unsere Va­lue add- und ESG-Expert:innen. Dazu wird auch die Di­gi­ta­li­sie­rung im­mer wich­ti­ger. Hier­für müs­sen er­fah­re­ne Kolleg:innen mit vie­len un­ter­schied­li­chen Aus­bil­dun­gen und Skills sehr eng zu­sam­men­ar­bei­ten und ihre Qua­li­tä­ten und gro­ßes per­sön­li­ches En­ga­ge­ment ein­brin­gen. Oft müs­sen dann auch die vor­ma­li­gen Trenn­li­ni­en klas­si­scher Nut­zungs­ar­ten auf­ge­bro­chen und neu ge­dacht wer­den. Dies er­for­dert nicht zu­letzt eine ganz­heit­li­che Team-Men­ta­li­tät und Pro­jekt­struk­tur.