11.12.2020

Scoring-Stu­die: Wealth­cap ent­schlüs­selt Er­folgs­kom­po­nen­ten für zu­kunfts­fä­hi­ge Bü­ro­la­gen

In der ak­tu­el­len Stu­die „Future Of­fice – Bü­ro­la­gen mit Perspektive“ un­ter­sucht der Real-As­set- und In­vest­ment-Manager Wealth­cap erst­mals 94 Bü­ro­teil­märk­te deut­scher Top-7-Städ­te auf ihre Zukunfts­fähig­keit aus In­ves­to­ren­sicht. Im Er­geb­nis zeigt sich eine hohe Wert­be­stän­dig­keit vor al­lem in In­nen­stadt­la­gen, wäh­rend Rand­la­gen mit star­ker Nah­ver­sor­gung und ÖPNV-An­bin­dung lang­fris­tig grö­ße­re Ent­wick­lungs­po­ten­zia­le bieten. Von ent­schei­den­der Be­deu­tung als Früh­in­di­ka­tor er­weist sich ne­ben dem Flä­chen­um­satz das Ver­hält­nis der lo­ka­len Bü­ro­flä­chen-Pipe­line im Ver­gleich zur Nach­fra­ge. Für lang­fris­tig ori­en­tier­te Anleger ist die Band­brei­te der Miet­ent­wick­lung auf Teil­mark­tebe­ne als Zei­chen für die Vo­la­ti­li­tät des Ge­samt­stand­orts be­son­ders aus­sa­ge­kräf­tig. Grund­la­ge der Be­rech­nun­gen war die RI­WIS-Da­ten­bank von bul­wi­en­ge­sa. Dar­über hin­aus war Pro­fes­sor Cars­ten Laus­berg (HfWU Nür­tin­gen-Geis­lin­gen) maß­geb­lich an der Ent­wick­lung der Scorings und Me­tho­dik be­tei­ligt.

„Nach unserer Future-Re­si­den­ti­al-Stu­die 2018 und der Future-Re­tail-Stu­die 2019 wid­men wir uns nun unserer Kern­an­la­ge­klas­se Büro: Wo bieten sich In­ves­to­ren lang­fris­tig zu­kunfts­fä­hi­ge An­la­ge­stand­or­te? Da­bei ist es für uns ent­schei­dend, pra­xis­nah die ver­schie­de­nen Prio­ri­tä­ten un­ter­schied­li­cher An­le­ger­grup­pen wi­der­zu­spie­geln. Mit den ei­gens kon­zi­pier­ten Score­cards ist es uns da­bei erst­mals ge­lun­gen, sämt­li­che Mi­kro­la­gen der sie­ben A-Stand­or­te ver­gleich­bar zu machen und nach ihrer Zukunfts­fähig­keit zu un­ter­glie­dern“, kom­men­tiert Se­bas­ti­an Zeh­rer, Lei­ter Re­se­arch bei Wealth­cap.

„Aus­ge­rech­net in Zei­ten von COVID-19 eine Lang­frist-Stu­die al­ler Bü­ro­teil­stand­or­te der deut­schen Top-7-Städ­te zu ver­öf­fent­lich­ten, mag für man­che Markt­be­ob­ach­ter ein über­ra­schen­des Ti­ming sein. Wir sind je­doch der fes­ten An­sicht, dass ge­ra­de jetzt eine fun­da­men­ta­le Ana­ly­se hand­ver­le­se­ner In­di­ka­to­ren Leh­ren aus vor­an­ge­gan­ge­nen Kri­sen er­laubt und da­mit für In­ves­to­ren re­le­van­ter denn je ist“, er­klärt Achim von der Lahr, Ge­schäfts­füh­rer von Wealth­cap.

Ber­lin, Frank­furt, Mün­chen bil­den Mi­kro­la­gen-Spit­zen­grup­pe

Im Ver­gleich der Top-7-Städ­te auf Ma­kro­stand­ort­ebe­ne tei­len sich Frank­furt am Main und Mün­chen mit je­weils 3,67 von ma­xi­mal 5 Punk­ten den ers­ten Platz. Es fol­gen Düs­sel­dorf und Stutt­gart (je 3,17) sowie da­hin­ter Ber­lin und Köln (je 3,00) und Ham­burg (2,83). Auf Ebe­ne der Mi­kro­la­gen schnei­den Ber­lin und Mün­chen be­son­ders gut ab und ver­ei­nen zu­sam­men fünf der zehn am höchs­ten be­wer­te­ten Teil­märk­te.

Be­rück­sich­tigt man die Score­cards, also die Kom­bi­na­ti­on von Ma­kro- und Mi­kro­kri­te­ri­en, schaf­fen es ne­ben Frank­furt und Mün­chen nur drei wei­te­re Teil­märk­te in die Top-10, näm­lich die Düs­sel­dor­fer City, der Ber­li­ner Ku’damm und die Ham­bur­ger Altstadt/Neustadt. Spit­zen­rei­ter im rei­nen Mi­kro­la­gen­ver­gleich ist der Ber­li­ner Ku’damm samt sei­nen Sei­ten­stra­ßen mit ei­nem Wert von 4,50, wäh­rend die Mün­che­ner In­nen­stadt mit ei­nem Wert von 3,83 den Spit­zen­platz bei den Score­cards be­legt.

Zen­tra­le La­gen blei­ben be­son­ders wert­be­stän­dig

Auf­fäl­lig ist die Häu­fig­keit, mit der zen­tra­le Teil­märk­te und ins­be­son­de­re die eng ge­fass­ten In­nen­städ­te auf den Spit­zen­plät­zen der Ran­kings ver­tre­ten sind. So­wohl im rei­nen Mi­kro­la­gen- als auch im Score­card-Ver­gleich schaf­fen es kaum pe­ri­pher si­tu­ier­te Teil­märk­te in die Top-10. Erst in der Fol­ge fin­den sich all­mäh­lich we­ni­ger zen­tra­le Teil­la­gen wie Mün­chen-West­end, Düs­sel­dorf Flug­ha­fen oder Ber­lin-Fried­richs­hain.

„City-La­gen do­mi­nie­ren die vor­de­ren Rän­ge der un­ter­such­ten Mi­kro­stand­or­te und wei­sen ins­be­son­de­re bei den Wert­än­de­run­gen hohe Scores auf. Die­se Ge­samt­pa­ke­te ha­ben je­doch ihren Preis, der un­ter an­de­rem auch durch feh­len­de Flächen für neue Gebäude be­ein­flusst wird. Lang­fris­tig muss es da­her aus­drück­lich nicht im­mer die Ci­ty­la­ge sein. So­fern eine güns­ti­ge ÖPNV-An­bin­dung und Nah­ver­sor­gungs­an­ge­bo­te ge­ge­ben sind, bieten Rand­la­gen wei­ter­hin er­heb­li­che Po­ten­zia­le und kön­nen an Be­deu­tung ge­win­nen. Denn dort exis­tie­ren noch Ent­wick­lungs­flä­chen sowie eher mo­de­ra­te Miet­ni­veaus im Ver­gleich zur In­nen­stadt“, er­läu­tert Zeh­rer.

Future-In­vest-Score­cards ver­glei­chen über­re­gio­na­le Bü­ro­märk­te

Mit­hil­fe der ei­gens ent­wi­ckel­ten Score­cards wur­den die 94 Bü­ro­teil­märk­te der Top-7-Städ­te erst­mals mit­ein­an­der ver­gleich­bar ge­macht. Statt ab­so­lu­ter Ver­än­de­run­gen er­fas­sen die Score­cards re­la­ti­ve Ver­än­de­run­gen der In­di­ka­to­ren. Zur Ab­bil­dung un­ter­schied­li­cher Investitions­strategien je Investoren­gruppe wur­den hier­für spe­zi­fi­sche Er­folgs­kom­po­nen­ten ab­ge­lei­tet: Cash­flow-ori­en­tier­te Anleger ach­ten dem­nach be­son­ders auf die Spit­zen­mie­te und die Ent­wick­lungs­pipe­line, wäh­rend auf Wert­än­de­rung be­dach­te, ri­si­ko­af­fi­ne­re In­ves­to­ren auf Ma­kro­ebe­ne vor al­lem die Net­to­an­fangs­ren­di­te sowie das Be­völ­ke­rungs­wachs­tum be­zie­hungs­wie­se auf Mi­kroebe­ne die lo­ka­le Nah­ver­sor­gung und ÖPNV-An­bin­dung im Blick ha­ben. Ri­si­ko­aver­se Anleger schließ­lich kon­zen­trie­ren sich ne­ben der Stan­dard­ab­wei­chung bei der Spit­zen­mie­te auf den Flä­chen­um­satz, die be­leg­te Bü­ro­flä­che und die Ent­wick­lungs­pipe­line.

Auf die­se Wei­se las­sen sich sämt­li­che Teil­märk­te nach der am bes­ten ge­eig­ne­ten In­vest­ment-Stra­te­gie auf­schlüs­seln. In­ter­es­sier­te In­ves­to­ren kön­nen da­mit an­hand von Mi­kro­märk­ten, un­ab­hän­gig von ei­nem kon­kre­ten As­set, eine Vor­auswahl für ihre in­di­vi­du­el­len Ziel­set­zun­gen tref­fen.

Die kom­plet­te Stu­die steht hier zum Down­load zur Ver­fü­gung.

Mit der in­ter­ak­ti­ven Score­card auf dem Wealth­cap-Ex­per­ti­se-Blog iden­ti­fi­zie­ren Sie die Stär­ken und Schwä­chen von 94 Teil­märk­ten in den deut­schen Top 7-Bü­ro­stand­or­ten.

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