20.11.2018
‚Wealthcap Scoring‘ identifiziert Wohnlagen der Zukunft
Wealthcap hat zusammen mit bulwiengesa die neue Studie „Wohnlagen mit Perspektive“ veröffentlicht, die mittels des eigens entwickelten Wealthcap Scorings die Zukunftsstärke von je 30 deutschen Städten und Stadtteilen für Investoren analysiert. Einzigartig ist dabei die Kombination von Makro- und Mikrokriterien in einem Modell. Dabei untersucht die Studie neben deutschen Metropolen auch kleinere Zentren wie B-, C- und D-Städte anhand von insgesamt 19 Indikatoren.
Die Studie folgt auf eine von Wealthcap und dem Fraunhofer Institut erstellte Untersuchung zu den Zukunftsperspektiven sogenannter Schwarmstädte in Deutschland. Neu bei der aktuellen Untersuchung sind vor allem die Integrierung der Mikrolevel-Analyse und der exklusive Fokus auf das Wohnsegment.
„Mit unserer Studie zu Future Locations wollen wir langfristig denkenden institutionellen Investoren einen fundierten ersten Orientierungspunkt geben. Wir gehen mit unserem Wealthcap Scoring einen Schritt weiter als bisherige Analysen: Wir untersuchen nicht nur die Erfolgskriterien einer Stadt, sondern kombinieren diese mit Kriterien des unmittelbaren Mikromarktes, die das Viertel oder das Quartier betreffen. Wohnen ist je nach Zielgruppe und Milieu sehr individuell. Gemeinsam mit unserem Partner bulwiengesa haben wir aber Kriterien identifiziert, die insbesondere für langfristig orientierte Investoren relevant sind“, erklärt Gabriele Volz, Geschäftsführerin Wealthcap.
Die 19 Indikatoren des Wealthcap Scorings für zukunftsstarke Wohnlagen unterteilen sich auf die beiden Untersuchungsbereiche Makrostandort (10 Kriterien) und Mikrostandort (9 Kriterien). Die Faktoren, welche die Bewertung der Makrolage beeinflussen, reichen von klassischen ökonomischen Aspekten wie Wirtschafts- und Innovationskraft über Demografie bis hin zu Kauf- und Mietpreisentwicklung. Die Mikrolagen-Indikatoren umfassen unter anderem die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Nähe zu Bildungseinrichtungen und Erholungsflächen sowie die lokale Preisentwicklung. Damit umfasst das Tool insbesondere Faktoren, die auf die künftige Entwicklung des Wohnstandorts abzielen und über eine reine Momentaufnahme hinausgehen.
Erfolgsfaktoren zukunftsstarker Wohnlagen sind unabhängig von kurzfristigen Trends
Zuvorderst ist die Befriedigung der Grundbedürfnisse der Anwohner enorm wichtig. Indikatoren wie der Zugang zur Lebensmittelversorgung oder schulischen Erstbildung sind entscheidend für die Qualität eines Mikrostandorts. Insgesamt legt die Studie damit mehr Wert auf die Bedürfnisse der Menschen vor Ort, inklusive hinsichtlich bezahlbarer Mieten, statt sich wie rein quantitative Analysen auf die höchstmöglichen Verkaufs- oder Mietpreise zu beschränken.
„Eine zukunftsstarke Wohnlage zeichnet sich durch eine starke Nutzerorientierung aus, sie passt sich den Anforderungen ihrer Nutzerzielgruppe an oder bildet vielfältige Ansprüche an einen Standort ab. Vielfalt ist gerade für Trendviertel eine Herausforderung. Nicht selten werden sie am Ende eintönig und damit auch weniger interessant für Investoren“, sagt Volz.
Kleinere Städte im Wohnsegment langfristig ähnlich empfehlenswert für Anleger wie die Top 7
Im Gegensatz zum Gewerbeimmobilienmarkt, wo die Größe einer Stadt nach wie vor von hoher Bedeutung ist, sind bei Wohnimmobilien andere Faktoren entscheidend. Entsprechend schneiden mehrere kleinere und mittelgroße Standorte oft besser ab als große deutsche Metropolen. Das Praxisbeispiel Jena-Zentrum beweist, dass auch B-, C- und selbst D-Städte attraktive Investitionsziele für institutionelle Anleger gerade im Wohnbereich sein können. So schneidet der Stadtteil Jena-Zentrum mit 42 von 50 möglichen Punkten unter den betrachteten Investmentstandorten mit Bestwerten ab. Auch Jenas Ergebnis auf der Ebene des Makrostandorts ist mit 39 Punkten sehr positiv.
„Viele Marktteilnehmer denken auch bei Wohnimmobilien in der gängigen ABCD-Städtecluster-Logik. Die Größe einer Stadt ist aber kein Erfolgskriterium für die Attraktivität seiner Wohnimmobilien“, erläutert Dr. Heike Piasecki, Niederlassungsleiterin München von bulwiengesa.
„Aus Investorensicht sind wirtschaftlich solide und breit diversifizierte Städte langfristig oft attraktiver als ‚Überflieger‘, die durch aktuell starkes Wachstum oder prominente Berichterstattung viel Aufmerksamkeit auf sich ziehen. Bestes Beispiel sind Wohnmärkte, die erst auf den zweiten Blick ihre Attraktivität offenbaren – zumal hier auch die Erschwinglichkeit für Mieter im Vergleich zu mancher Trendstadt noch gegeben ist“, ergänzt Sebastian Zehrer, Leiter Research Wealthcap.
Zukunftsstarke Wohnlagen berücksichtigen einen Mix aus Makro- und Mikrolagekriterien
Ein interessanter Zusammenhang ergibt sich aus der Verknüpfung von Makro- und Mikro-Perspektive in der Studie. So weist die Untersuchung darauf hin, dass der Mix aus Makro- und Mikrolagekriterien entscheidend bei der Standortwahl sind. Prinzipiell gibt der Makrostandort die grobe Richtung vor. Ein Mikrostandort allein gibt seltener den Ausschlag. Aus Investorenperspektive kann es aber auch an einem schwächeren Makrostandort attraktive Wohnlagen für Immobilieninvestments geben.
„Es kann durchaus von einem ‚Top-Down-Prinzip‘ gesprochen werden. Erst ein intakter, wirtschaftlich stabiler Makrostandort mit vielfältigen Angeboten weckt das grundsätzliche Interesse. Anschließend folgen Mikrokriterien, die das unmittelbare Wohnen im Alltag beeinflussen, wie eine gute Lebensmittelversorgung, ÖPNV-Anbindung et cetera“, so Dr. Piasecki.
Die gesamte Studie „Wohnlagen mit Perspektive“ finden Sie hier
