Der Real As­set und In­vest­ment Manager Wealth­cap ver­öf­fent­licht zum neun­ten Mal sei­nen halb­jähr­li­chen Markt­über­blick zur Ent­wick­lung der Bü­ro­im­mo­bi­li­en­märk­te in den deut­schen Top-7-Städ­ten. Auch für das zwei­te Halb­jahr 2021 prä­sen­tiert Wealth­cap in Zu­sam­men­ar­beit mit dem Im­mo­bi­li­en­dienst­leis­ter JLL eine Be­wer­tung und Ana­ly­se be­züg­lich des Markt­um­felds, der Ver­hal­tens­va­ria­blen von An­le­gern und Fi­nan­zie­rern sowie des Bü­ro­in­ves­ti­ti­ons- und Bü­ro­ver­mie­tungs­markts.

„Das Jahr 2021 hat ge­zeigt, dass In­ves­to­ren wei­ter­hin auf die As­set­klas­se deut­sche Büro­immobilien set­zen. Al­ler­dings stel­len sie er­höh­te An­for­de­run­gen an Lage, Sub­stanz und Mie­ter­be­satz. Die Auf­ga­ben­stel­lung ist da­mit für In­vest­ment- und As­set-Manager nicht ein­fa­cher ge­wor­den und es braucht mehr denn je enor­mes Fach­wis­sen sowie be­last­ba­re Netz­wer­ke in den Markt hin­ein“, sagt Se­bas­ti­an Zeh­rer, Lei­ter Re­se­arch bei Wealth­cap, und fügt hin­zu: „Zu­dem blei­ben die Aus­wir­kun­gen der ak­tu­el­len geo­po­li­ti­schen Span­nung auf die Volks­wirt­schaf­ten und da­mit auf die wei­te­re Ent­wick­lung der Märk­te ab­zu­war­ten.“

Im Ver­gleich zum drit­ten Quar­tal war im Q4/2021 mit 0,7 % ein mo­de­ra­ter Rück­gang des Brut­to­in­lands­pro­dukts zu be­ob­ach­ten. Die Ar­beits­lo­sen­quo­te ging im De­zem­ber auf 5,1 % zu­rück, wäh­rend sie im Juni noch bei 5,7 % lag.

Kurz­fris­ti­ge Zin­sen blei­ben im Ne­ga­tiv­be­reich. Die Re­al­ver­zin­sung, ge­mes­sen als Ren­di­te ei­ner zehn­jäh­ri­gen Bun­des­an­lei­he, ab­züg­lich In­fla­ti­on, lag im De­zem­ber 2021 bei -5,22 %. Die EZB hielt auch im zwei­ten Halb­jahr 2021 wei­ter­hin an ihrer Nied­rig­zins­po­li­tik fest. Mög­li­che Zins­schrit­te in Be­zug auf die Ein­däm­mung ei­nes er­höh­ten In­fla­ti­ons­an­stiegs wer­den eben­so wie die wirt­schaft­li­che Er­ho­lung durch die wei­te­re Ent­wick­lung der geo­po­li­ti­schen Ge­scheh­nis­se in der Ukrai­ne und vom wei­te­ren Ver­lauf der Co­ro­na­pan­de­mie be­ein­flusst.

Ver­gli­chen mit dem ers­ten Halb­jahr 2020 wuchs das Neu­ge­schäfts­vo­lu­men in der gewerb­lichen Im­mo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung im ers­ten Halb­jahr 2021 um etwa 6,0 % auf 18,1 Mil­li­ar­den Euro. Vor dem Hin­ter­grund der wei­ter­hin re­strik­ti­ven Ri­si­ko­ver­ga­be­richt­li­ni­en der Ban­ken und des an­hal­tend schwie­ri­gen Co­ro­na­pan­de­mie-Um­felds ist dies ein po­si­ti­ves Vor­zei­chen. In­ves­to­ren su­chen un­ver­än­dert stark nach An­la­ge­mög­lich­kei­ten.

Ri­si­ko­är­me­re Investments ste­hen wei­ter­hin im Fo­kus vie­ler In­ves­to­ren, wo­mit die Im­mo­bi­lie als An­la­ge­pro­dukt an­ge­sichts des noch an­hal­ten­den Nied­rig­zins­ni­veaus nicht an At­trak­ti­vi­tät ein­büßt. Die In­fla­ti­on trägt zu­dem zu ei­ner zu­sätz­li­chen Be­las­tung der Re­al­ver­zin­sung bei, wo­durch Im­mo­bi­li­en­an­la­gen nach wie vor oft als al­ter­na­tiv­los an­ge­se­hen wer­den. Vor al­lem re­si­li­en­te und wert­sta­bi­le Core-Pro­duk­te er­freu­en sich da­bei gro­ßer Be­liebt­heit und spie­geln das kon­ser­va­ti­ve Ri­si­ko­pro­fil der Anleger wi­der.

Das Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men für Büro­immobilien stieg im zwei­ten Halb­jahr 2021 ge­gen­über dem Vor­jah­res­zeit­raum um 17,2 % auf etwa 17,5 Mil­li­ar­den Euro. Deutsch­land­weit lag das Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men für das zwei­te Halb­jahr 2021 bei 76,8 Mil­li­ar­den Euro und über­traf den Vor­jah­res­wert so­mit um cir­ca 96 %. Für das Ge­samt­jahr 2021 be­lief sich das Vo­lu­men auf 111 Mil­li­ar­den Euro. Der – be­dingt durch die Pan­de­mie – tem­po­rär aus­ge­brems­te Trans­ak­ti­ons­markt hat in den ver­gan­ge­nen Mo­na­ten so­mit wie­der zu­neh­mend an Dy­na­mik ge­won­nen.

Auch in der zwei­ten Jah­res­hälf­te setz­te sich der Seit­wärts­trend bei den Spit­zen­ren­di­ten der Top-7-Bü­ro­märk­te fort. Mit ei­nem mi­ni­ma­len Rück­gang von 0,1 Pro­zent­punk­ten blie­ben die Ren­di­ten wei­ter­hin un­ter­halb der Mar­ke von 3,0 %. Das liegt an der an­hal­tend ho­hen In­ves­toren­nach­fra­ge, wenn­gleich eine Aus­dif­fe­ren­zie­rung der Preis­ab­stän­de zwi­schen den Im­mo­bi­li­en­ka­te­go­rien zu be­ob­ach­ten ist. Ob­jek­te, die nicht der Core-Lage und -Qua­li­tät ent­spre­chen, sta­gnie­ren.

Das Leer­stand­vo­lu­men im Mit­tel der Top-7-Märk­te stieg ge­gen­über dem ers­ten Halb­jahr 2021 um cir­ca 7,0 % an. Dies ent­spricht auf­grund ei­ner ro­bus­ten Flä­chen­nach­fra­ge je­doch ei­nem le­dig­lich mo­de­ra­ten An­stieg, so­dass der Leer­stand eine sta­bi­le Quo­te von nun 4,5 % auf­weist. Ende 2021 um­fass­te die Bü­ro­flä­chen­pipe­line bis 2024 und dar­über hin­aus etwa 4,0 Mil­lio­nen Qua­drat­me­ter. Vor al­lem auf­grund stark ge­stie­ge­ner Bau­kos­ten wa­ren dies rund 10,0 % we­ni­ger als im Vor­jah­res­ver­gleich. 46 % die­ser Pro­jek­tie­run­gen konn­ten be­reits er­folg­reich vor­ver­mie­tet wer­den. Zu­künf­tig ist eine stär­ke­re Aus­dif­fe­ren­zie­rung der Bü­ro­flä­chen­nach­fra­ge zu­guns­ten fle­xi­bel nutz­ba­rer und mo­der­ner Bü­ros zu er­war­ten.

Die Spit­zen­mie­ten in den Top-7-Märk­ten stie­gen im zwei­ten Halb­jahr 2021 auf 33,60 Euro pro Qua­drat­me­ter, was ver­gli­chen mit dem ers­ten Halb­jahr 2021 ei­nem Wachs­tum von 1,7 % ent­spricht. Wachs­tums­trei­ber wa­ren vor al­lem Ber­lin, Ham­burg und Köln. Ne­ben der Miet­preis­ent­wick­lung un­ter­strei­chen auch stei­gen­de Neu­ver­mie­tungs­zah­len die an­hal­ten­de At­trak­ti­vi­tät von Bü­ro­flä­chen als zen­tra­lem Ort der Ar­beit.