Die deut­schen Me­tro­po­len wach­sen. Bis zum Jahr 2030 stei­gen die Ein­woh­ner­zah­len in den sie­ben größ­ten Städ­ten deut­lich, in Ber­lin um durch­schnitt­lich 12 %, in Mün­chen um vol­le 32 %. Die Fol­gen: es wird zu­neh­mend en­ger in den Städ­ten, die Im­mo­bi­li­en­märk­te ste­hen un­ter Druck. Ge­fragt sind nun zu­kunfts­fä­hi­ge Konzepte, die den stei­gen­den Ex­pan­si­ons­druck und die zu­neh­men­de Ver­dich­tung der Städ­te ge­zielt an­ge­hen. In sei­nem drit­ten Markt­be­richt Büro­immobilien Deutsch­land be­leuch­tet Wealth­Cap die Lö­sungs­an­sät­ze der größ­ten Städ­te und stellt fünf Lö­sungs­an­sät­ze aus un­ter­schied­li­chen Me­tro­po­len vor.

„Mün­chen ist eine wach­sen­de Stadt in ei­ner wach­sen­den Me­tro­pol­re­gi­on“, er­klärt Ste­phan Reiß-Schmidt, Lei­ter der Stadt­ent­wick­lungs­pla­nung der Lan­des­haupt­stadt Mün­chen. Mit rund 5.000 Ein­woh­nern je Qua­drat­ki­lo­me­ter ist Mün­chen be­reits heu­te die am dich­tes­ten be­sie­del­te Stadt Deutsch­lands, so­dass Nach­ver­dich­tung nur noch in be­grenz­tem Aus­maß in Fra­ge kommt. Mehr Po­ly­zen­tra­li­tät – also nicht nur ein Stadt­zen­trum, son­dern meh­re­re, durch öf­fent­li­che Ver­kehrs­mit­tel ver­knüpf­te und funk­tio­nal mit­ein­an­der in Be­zie­hung ste­hen­de Zen­tren in der Me­tro­pol­re­gi­on – wird da­mit zu ei­ner mög­li­chen Zu­kunfts­stra­te­gie für die baye­ri­sche Lan­des­haupt­stadt und ihr Um­land.

„Die Frank­fur­ter Sky­line wächst täg­lich, man könn­te auch sa­gen, Frank­furt baut wei­ter in die Höhe, ak­tu­el­ler Trend sind hoch­wer­ti­ge Wohn­hoch­häu­ser“, so Oli­ver Schwe­bel, Ge­schäfts­füh­rer der Wirt­schafts­för­de­rung Frank­furt GmbH. In der Me­tro­po­le am Main gibt es kei­ne Be­schrän­kun­gen in die Höhe. Ak­tu­ell be­fin­den sich al­lein hier 15 Wohn- und Bü­ro­hoch­häu­ser im Bau. Denn Frank­furt ex­pan­diert mit mehr als 15.000 so­zi­al­ver­si­che­rungs­pflich­ti­gen – vor­nehm­lich jun­gen, in­ter­na­tio­na­len – Ein­woh­nern jähr­lich. Vie­le Un­ter­neh­men am Stand­ort ent­wi­ckeln sich er­freu­lich und bau­en des­halb ihre Ak­ti­vi­tä­ten aus.

„Stadt­ent­wick­lung fin­det in Ham­burg ins­be­son­de­re in­ner­städ­tisch, an vie­len Or­ten statt“, er­läu­tert Dr. Rolf Stritt­mat­ter, Ge­schäfts­füh­rer der Wirt­schafts­för­de­rung Ham­burg. Die Han­se­stadt wird im all­ge­mei­nen Ex­pan­si­ons­druck der Me­tro­po­len durch sei­ne Ha­fen­Ci­ty ent­las­tet, wel­che die In­nen­stadt um rund 40 % er­wei­tert. Ne­ben dem Fort­schritt bei der Rea­li­sie­rung der Ha­fen­Ci­ty bieten bei­spiels­wei­se das neue Quar­tier Mit­te Al­to­na und die Über­de­cke­lung der Au­to­bahn A7 viel­fäl­ti­ge in­ner­städ­ti­sche Po­ten­zia­le. Hin­zu kommt eine gut ge­plan­te Nach­ver­dich­tung mit Au­gen­maß, um kom­pak­te, ur­ba­ne und viel­sei­ti­ge Quar­tie­re zu schaf­fen. „Mehr Stadt in der Stadt“ lau­tet das Ham­bur­ger Mot­to.

„Stutt­gart sieht sich dem ak­tu­ell star­ken Ex­pan­si­ons­druck in be­son­de­rer Wei­se aus­ge­setzt, denn an­ders als in an­de­ren Städ­ten herrscht bei uns nicht nur in den In­nen­stadt­be­zir­ken, son­dern auch im so­ge­nann­ten Speck­gür­tel aku­ter Flä­chen­man­gel“, sagt Mar­tin Arm­brus­ter von der Wirt­schafts­för­de­rung der Lan­des­haupt­stadt Stutt­gart. Um Un­ter­neh­men im Wett­be­werb der Städ­te den­noch ad­äqua­te Flächen an­bie­ten zu kön­nen, setzt die Stadt Stutt­gart zu­neh­mend auf in­no­va­ti­ve An­sät­ze, wie etwa Smart-Working-Konzepte zur Op­ti­mie­rung be­stehen­der Bü­ro­flä­chen oder die ur­ba­ne Pro­duk­ti­on, also eine wirt­schaft­li­che, nach­hal­ti­ge und mit­ar­bei­ter­freund­li­che Pro­duk­ti­on und Lo­gis­tik in­ner­halb der Städ­te.

„Ber­lin ist ex­trem at­trak­tiv für jun­ge, krea­ti­ve Ta­len­te. Das zu­künf­ti­ge Wachs­tum der Stadt wird da­von stark ge­prägt sein“, er­klärt Dr. Ste­fan Franz­ke, Spre­cher der Ge­schäfts­füh­rung der Ber­lin Part­ner für Wirt­schaft und Tech­no­lo­gie GmbH. Deutsch­land­weit ver­zeich­net Ber­lin den größ­ten An­teil der In­ter­net-Grün­dungs­un­ter­neh­men und zieht da­mit ge­ra­de jun­ge, gut aus­ge­bil­de­te Zu­wan­de­rer in die Me­tro­po­le. Flä­chen­knapp­heit ist vor­ran­gig in der In­nen­stadt zu fin­den, vie­le Start-ups aus der Tech­no­lo­gie- und Me­di­en­bran­che drän­gen als po­ten­zi­el­le Mie­ter auf den Markt und su­chen ins­be­son­de­re moderne Bü­ro­flä­chen. Im Zen­trum wer­den Flächen teu­rer und knap­per, so­dass auch hier be­reits aus­ge­wi­chen wer­den muss.

Die deut­sche Wirt­schaft ist ro­bust ge­wach­sen. Kon­junk­tur und Ar­beits­markt zei­gen po­si­ti­ve In­di­ka­to­ren für die deut­schen Im­mo­bi­li­en­märkt. Zin­sen und Ren­di­ten blei­ben wei­ter nied­rig, wo­hin­ge­gen die In­fla­ti­ons­er­war­tung an­steigt.

Der In­ves­ti­ti­ons­markt bei Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en wird durch An­ge­bots­knapp­heit bei ho­her Nach­fra­ge ge­prägt. In den ers­ten neun Mo­na­ten 2016 be­lief sich das gewerb­liche Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men deutsch­land­weit auf 32,4 Mrd. EUR (Vor­jahr: 38,2 Mrd. EUR), das sind rund 15 % we­ni­ger als im Vor­jahr. Die Bü­ro­ver­mie­tungs­märk­te pro­fi­tie­ren von der wirt­schaft­li­chen Lage in Deutsch­land und den stei­gen­den Be­schäf­ti­gungs­zah­len. Ins­ge­samt wur­den in den ers­ten neun Mo­na­ten 2016 in den TOP-7-Stand­or­ten 2,7 Mio. qm Bü­ro­miet­flä­che neu vermietet. Im Ge­gen­zug ist der Leer­stand wei­ter deut­lich ge­sun­ken.

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